“盛世花园” 交房官司的研究.docVIP

“盛世花园”交房官司研究 汪黎明 （安徽省建设工程质量安全监督总站） “盛世花园”6栋504房购房户张先生与售房者圣安公司为房屋交付发生争讼，经法院初审、二审，起诉人张先生负多胜少，张先生不服法院判决，又向建设部、建设厅和××市委、市政府领导投诉，造成很大影响。研究该案的判决、投诉和有关方面对现行竣工验收报告的意见对规范竣工验收监督与房屋交接工作，维护购房者的利益，具有重要意义。 1、关于商品房交付条件 一审判决认为：圣安公司于2005年5月13日对盛世花园6号楼工程质量组织监理单位、施工单位和设计单位进行了工程质量合格验收，且获得当地建筑工程质量监督站从程序和实体上的认可，该竣工验收报告具有商品房验收合格的证明效力，是办理竣工备案手续和房屋权属证书的重要依据。而竣工验收登记备案制度是行政机关对商品房开发企业的管理制度，直接约束房地产开发企业的行为。因张先生未与圣安公司约定以工程竣工备案表作为商品房交付依据，且合同约定以商品房验收合格为交付依据，故张先生以工程竣工备案登记为交房依据的主张，无事实和法律依据，不予采纳。鉴于上述依据及××市建筑业管理局对圣安公司于2005年5月13日房屋竣工验收内容的认可，应认定圣安公司于2005年5月25日通知张先生接收房屋时已具备合同约定的条件。 原告张先生认为：①、商品房交付的条件应是圣安公司取得工程竣工验收登记备案表而非工程竣工验收报告；②、纵使按照一审判决的理解竣工验收报告系商品房合格交付的证明文件，作为完整的报告，其最后签章的时间应是报告的生效时间。当地建筑质量监督站2005年6月2日才于其上盖章签署意见，原判认定2005年5月13日圣安公司就具备房屋交付条件纯属主观臆断。 二审法院认为：本案中诉争商品房的建设单位圣安公司组织该项目工程的施工单位、设计单位、监理单位进行工程竣工验收符合法律规定，尽管上述单位在工程竣工验收后，在办理《工程竣工验收报告》手续时，由于抄录人员的疏忽套用验收依据的标准有误，与施工及实际验收中依据的新标准不符，但参与验收的单位已作了补正说明、并明确补正不改变原竣工工程验收日期。建设行政主管等部门也为该项目工程进行了竣工验收备案登记，本案并未有因违反国家有关建设工程质量管理规定行为而重新组织验收的情形，圣安公司也于2005年6月21日领取了竣工验收备案表。鉴此，圣安公司组织该项目工程的施工单位、设计单位、监理单位于2005年5月13日出具的工程竣工验收合格意见应是交付商品房的依据。由于双方当事人在合同中亦未约定竣工验收经备案登记、领取竣工验收登记备案表后方可交付，上诉人张先生认为本案商品房的交付条件是圣安公司必须领取工程竣工验收登记备案表既无法律依据也无合同约定的依据。关于本案诉争的商品房的交付是否以完成行政验收为前提的问题，国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》(国发[2002]24)已取消《城市房地产开发经营管理条例》中确定的行政机关对房地产开发项目竣工验收的行政审批权，致使房地产开发项目竣工验收由原来的行政机关组织验收，转变为房地产开发企业自行组织验收。上诉人张先生此节主张无法律依据。 张先生上诉称，纵使竣工验收报告系商品房合格交付的证明文件，作为完整的报告，其最后签章的时间应是报告的生效时间，当地建筑质量监督站2005年6月2日才盖章签署意见，原判认定2005年5月13日圣安公司就具备交付条件纯属主观臆断。 正如前述，国务院颁布的《建设工程质量管理条例》实施后，组织验收的责任已转移给建设单位，由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，上述单位出具的工程竣工验收意见应是判断工程是否合格的依据。尽管当地建筑质量监督站于2005年6月2日才在监督验收栏盖章签署同意验收意见，但其履行的系监督程序，并不是竣工验收本身，张先生的此节上诉理由不能成立。 笔者认为：本案审判与诉辩有重大疏漏。根据双方依据《商品房买卖合同示范文本》（建设部、国家工商行政管理局建住房[2000]200号文件印发）签署的购房合同第十一条 ，交房条件应是：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定（该条规定：圣安公司应在2005年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付张先生）的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 本案的焦点应是：圣安公司交房时是否出示了商品房验收合格证明文件。从本案审判书反映的情况来看，圣安公司首次交房时并未出示商品房验收合格证明文件。 根据“××省房屋建筑工程和市政基础设