城市房地产市场分析.docVIP

宁波职业技术学院 成人教育学院毕业论文 题 目 城市房地产市场分析 年 级_2012_ 专业_建筑工程管理 学习形式___________站名_____________ 学生姓名___杨伟刚__学号_____________ 2013年 4 月 9 日 城市房地产市场分析 作 者：杨伟刚 指导老师：揭璐萍 【内容摘要】 判断和把握房地产发展形势，关键是分析房地产供求价格及其影响因素（包括长期和短期）。到那时房地产产业的特殊性，以及信息不对称、标准不统一和数据不完全，决定正确分析房地产形势比较困难。依据可得的数据和新颖的视角，我们对目前中国房地产，尤其是总体形势形成如下两个判断。 【关键词】总体判断 基本判断 城市房地产市场分析 全国房地产形势的总体判断 1. 整体上存在一定的泡沫，个别地区和个别物业比较严重。 房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的急剧上扬的过程和状态。根据检索到的文献综合地看，国际上判断房地产的标准一般有五个标准。房地产价格飞速上涨；全国房地产价格都在上涨；各类房地产都在上涨；空置增长率和其他非价格因素影响；周期性的短期性因素 如利率，就业率等对房地产的影响。 通过房地产销售增长，房地产租售价格变化的比较，可以更有效地研究和判断房地产的市场状况。房地产市场总体可视为房地产销售市场，房地产租凭，两市场通过价格‘供给和需求等传导机制产生相互影响。一般租凭市场能够准确反映实际的消费需求（包括生活和生产），因此，租凭价格所反映的是市场基础价格，由于房地产销售市场的需求包括生活需求’生产投资需求‘金融投资需求和投机需求，两市场租售价格呈一致性变动。当房地产销售市场存在投机需求，投机需求增加和销售价格上涨互不推进，一方面，将导致租凭市场供给大量增加，另一方面，将导致租凭市场需求转向销售市场，结果将导致房地产的租凭几个下降。房地惨市场处在脱离实际需求的泡沫过程和状态。判断房地产租售房价的基本标准，是房价涨幅低于物价上涨水平，而不是房地产租售绝对下降的水平。 （1）市场销售：投机需求的大量存在并迅速增加，价格快速上扬。 随着人均收入水平的提高，城镇居民住房略高于总体消费需求，表现在房屋销售增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，但是实际情况是住房市场需求增长波动较大。1992-1993年房屋销售额增长率达到42-56%，高出社会消费品零售总额增长率15-27.5个百分点，事实证明这是投机需求所引致的，而在2003年至2004年1-9月份，房屋销售额增长达到27.2-39.7%，高出社会消费品零销售增长率18.1-28.2个百分点，并且仍在加速增长中，这表明目前的房地产销售市场正在增长者大量的投机需求，由于投机需求的带动，2004年1-9月份土地交易价格和房屋交易价格增长率都超过人均可支配收入增长率，这也表明空置率的减少，可能是由于投机需求的大量增加导致的。 租凭市场：供给增加，需求减少，实际租价下跌 销售市场投机需求的大量增加带动土地交易价格和房屋销售价格急速上扬的同时，也带来了租凭市场的大量供给，导致租凭价格在扣除自然增长率时的不断下降，2004年1-9月份，房屋的租凭价格增长率2.1%，远低于城市居民消费价格5%，表明房屋的实际租凭价格在迅速下降。 从2004年一季度开始房屋租凭价格是下降趋势，如果考虑这一时期，物价处于快速增加状态，房屋租凭价格实际下降趋势更为明显。 销售价格与租凭价格的增长严重偏高 特别是进入2004年后，在房地产的销售价格急剧上涨的同时，房地产的实际租凭价格不断下降，表明中国房地产开始进入泡沫状态中，为了进一步说明销售价格与租凭价格的偏离趋势，我们使用了租凭价格增长弹性的概念，所谓租售价格增长弹性是指当租凭价格每增长1%时，房地产销售价格增长百分比。近年来，土地交易价格对租凭价格增加弹性变化，从2003年第三季度开始。房屋交易价格对租凭价格增长弹性迅速上涨，迅速接近10%。考虑到物价在这一时期的上涨因素，第一，房地产销售价格迅速上涨，第二，房地产租凭迅速下降，第三，租凭价格增长弹性徐素增长。房地产租售价格处于严重偏离状态。 2.巨大的可持续的消费需求，有能力消费房地产泡沫。 我国正处在城市化、市场化、个噢工业化和现在话的发展或加速期，不仅长期内潜在需求巨大，短期内实现需求也十分强劲。 农村人口向城市迅速聚集 2003年，我国城市化率40.5%，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55-60%，在此期间约有3-3.5亿左右的新增诚征人口，每年农村向城镇人口转移有近千万人，根据保守估计人均需求15平方米，年需求1.5亿平方米。 城镇