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国外房地产 美国两大住宅开发公司的合并动因及效应 鲍荣富 上海绿地集团 2009年 4月 8 日，美国第二大住宅开发商 第一个阶段是成立后到上市前 (1956—1969 普尔特 (Pulte)宣布将 以31亿美元的价格收购 年)，这是普尔特确立住宅专业化模式，开始进行 第三大住宅开发商森泰克斯 (Centex)。8月 19 区域扩张的阶段。1956年，普尔特公司成立于底 日，在两公司分别召开的特别股东大会上，合并 特律，在 20世纪50年代末期，普尔特退出商用 方案均获高票通过。目前合并工作已基本完成， 地产，专注于住宅业务。2O世纪 60年代开始进 合并后的公司使用普尔特的名字，森泰克斯的股 行地域扩张，先后进入华盛顿特区、芝加哥和亚 票将退市，旗下Centex和 Fox＆Jacobs将作为 特兰大等地市场 。 两个独立品牌加盟普尔特，普尔特、森泰克斯原 第二个阶段是上市后到 20世纪80年代末 股东在新公司中持股分别占68％和 32％。这是近 (1969—1989年)，这是普尔特通过房地产与金融 20年来美国住宅市场最大的一起并购，合并之 的有机结合，进行全国化快速扩张的阶段。1969 后的普尔特将跃升为全美最大的住宅开发商。 年和 1983年，普尔特先后在美国证券交易所和 这次合并发生在美 国住宅市场面临大萧条 纽约证券交易所上市。20世纪8O年代并购 了 以来最严重的衰退背景下，与 2005年 7月的市 ICM抵押贷款公司，进入房地产金融领域，通过 场顶峰相 比，美 国新房销售 已经下滑了75％以 利率掉期较好地规避了利率波动风险，实现了产 上，前四大住宅开发商2008年销售额均下降了 业与金融互为促进的良性循环，促成了全 国化快 50％以上，13家最大的住宅开发商损失了80％以 速扩张。到 1989年时，普尔特的住宅业务扩展到 上的净资产。普尔特和森泰克斯的合并将会产生 美国的 10多个地区。 怎样的效应? 第三个阶段是20世纪90年代后到次贷危 一 、 两家公司的主要发展历程 机前 (1990-2006年)，这是普尔特通过并购扩张， 普尔特的发展大致经历了以下四个阶段。 跻身全美最大开发商之列的阶段 。普尔特在资本 须执行拆迁实施单位的规章制度 ，当单位的规章 要的组织机构；第二，有利于建立弹性的组织机 制度不能满足项 目经理部的需要时，拆迁项 目经 构，以适时地进行调整；第三，有利于对 已完成的 理可以自行制定项 目管理制度，但是应报拆迁实 项 目进行审计、总结、清算和清理；第四，有利于 施单位批准 。 单位管理层和项 4．适时解体。拆迁项 目完成后，应当将拆迁 合，既强化单位管 项 目经理部解体 。拆迁项 目经理部解体的理由有 四点：第一，有利于建立适应一次性项 目管理需 国外房地产 Rea／g髭 市场上大展身手，先后收购了多家住宅开发公 者。在全国化扩张方面，1988年并购Fox＆Ja— 司，其业务扩展到美 国25个州 40多个市场 。 cobs公司，巩固了在首次置业市场的优势地位 。 第四个阶段是次贷危机后 (2007年至今)， 至 1997年，森泰克斯已经扩张到美国20个州 这是普尔特缩减规模、全力应对危机的阶段。次 52个市场，成为全美最大的住宅开发商之一。 贷危机之后，普尔特面临的生存环境迅速恶化， 第