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“走过场”式的土地规划管理制度，助长了开发商高价拍 “地王”的勇气 土地规划：修改的奥秘 口本刊记者李慎 I文 ． 在电视剧 《蜗居》中，当地房地 。 产业的 “老大”问江州市市长秘 书宋思明，咱们那块地都死了几年了，怎 么办?宋思明答，我给你改改规划 ，这块 地就活了。仿如一个现实版的 《蜗居》， 时隔六个月之后，一度的北京 “地王”、 临近北京东四环的广渠路15号地，又一次 引起房地产业内的关注。 2009年12月30日，北京市规划委网站 上的一则项 目调整公示显示 ，中化集团 旗下方兴地产 (中国)有限公司 (00817． HK)子公司中化方兴投资管理有限公司 (下称中化方兴 )，申请将广渠门15号地 作出调整：在建筑规模不变的前提下，将 一 座规划建筑 (A4—1地块)控制高度由60 米调整为8O米，另一座规划建筑 (A4—10 位于北京大郊亭桥西北角的广渠路15号地仍是一片荒芜，这块土地的规划已经两次修改。CFP 地块 )控制高度 由80米调整为100米 ；在 用地面积不变的前提下，将规划的体育公 园用地 (A4—7地块 )与住宅混合公建用地 怀。 … 招拍挂 ’制度是一个权威性的制 价。 (A4—8地块 )的位置进行调整。 度，是通过公开公正公平价高者得的一 也有人对竞拍前的那次修改就有疑 中化方兴在2009年6月30日通过拍卖取 种游戏规则。一块地面积多大、容积率多 问。中国土地勘测规划院一位副总工程师 得广渠路15号地，40．6亿元的总价、1．62万 少、用途是什么、怎样付款 ，不管改了哪 认为，2009年6月的修改是增加商业面积减 元 平／方米的楼面价，令中化方兴一时名声 一 点 ，都已经不是原来的那块地了。怎能 少住宅面积 ，将延长资金回收时间，增大 大振。2008年 ，中化方兴净利润只有9．01 说改就改?”阳光100副总裁范小冲说。 了开发难度。不过， “中化方兴的优势是 亿港元，其开发实力和资金来源都令人怀 尽管有修改规划的插曲，广渠路15号 做商业，倒像是专门设计的门槛。” 疑。如今，中化方兴申请修改规划，进一 地的拍卖仍然吸引了多家知名地产开发商 万达集 团成本控制副总杨 明德也表 步引起业内对其获得这块 “地王”公正性 到场——万科 (000002．SZ)、远洋地产 示： “这块地才拿了六个月就提出修改， 的质疑。 (03377．HK)、华远地产 (600743．SH)、 肯定是事前就商量好的，否则在这么短的 SOHO中国 (00410．HK)，竞拍场面十分火 时问内，市场也没有发生大的变化，为什 蹊跷两次修改 爆。最终，中化方兴作为黑马异军突起 ， 么要改?” 这已经不是广渠门15号地第一次改 勇夺 地“王”。 对于质疑，中化方兴选择了不回应。 规划。2009年6月9日，北京市土地整理储 其他房地产开发商惊异之余 ，对中 规划调整的受理单位——北京市规划委员 备中心在拍卖前突然宣布调整规划，调整 化方兴的质疑从未停止。此时中化方兴提 会，也未在公示中详细说明，仅在接受媒 后 ，广渠路15号地的综合、商业用途建筑 出修改规划，再次引发争议。地产业内人 体采访时透露，中化方兴提出调整的原因 面积增加约3万平方米，住宅面积则相应减 士的主流看法是，虽然这块地的容积率等 为 ，通过提高建筑高度达到减少小区建筑 少至19万平方米以下。 关键指标没变，但调整建筑高度和公园位 密度的 目的。 当时广渠 门15号地 的挂牌文件 已经 置，对中化方兴的好处显而易见——提 北京市规划委办公室新 闻发言人表 发出，这个修改令很多开发商至今耿耿于 升了未来楼盘的品质 ，有利于提高房屋售 示 ， “目前15号地正在公示期，开发商和 2010／01／18·第4期 69 公众都可以提意见。公示结束后 ，规划委 显然并不属于公益 目的或不可抗力中的任