房地产抵押评估关键事项探讨与风险规避.pdfVIP

房地产业 2014 3 37 年第 期 · · 房地产抵押评估关键事项探讨与风险规避 吴建军 （邢台县银桥房地产评估有限责任公司 河北邢台 054000） 【摘要 】随着社会的发展，房产被赋 产价值产生重大影响的因素要认真加以分 尽可能地满足处分渠道畅通，易于变卖的 予很多金融属性，房地产抵押贷款业务非 析，并在估价报告中予以说明，如国家宏 要求，抵押物必须具有变现的可能性，一 常繁荣，目前在金融机构的担保类贷款中， 观经济政策、估价对象自身因素、房地产 定的变现价值和要求的变现速率。否则就 房地产是最常见的抵押担保物，对于房地 市场因素等。 会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定 产抵押价值的评估就显得十分重要，如果 宏观经济政策包括政府的土地供给政 量的变现价值是其担保履行其相应债务的 房地产抵押价值评估过高，会容易造成信 策、地价政策、税费政策、住房政策、价 需要，变现速率实际是保证其变现价值的 贷风险，而如果过低，抵押物的担保作用 格政策、金融政策、环境保护政策等，均 条件。从本质上来讲，变现价值具有现金 就得不到充分发挥。因此，房地产评估师 有可能对房地产价格产生巨大的影响，估 流性质，是具有时间特征的价值。 要客观、合理的确定抵押房地产的市场价 价师对未考虑及无法预测的风险因素必须 3、抵押物权利瑕疵风险。①在一些地 值，本文主要针对抵押价值评估中常见的 予以说明。 区，由于土地管理部门与房产管理部门相 问题进行分析，以供房产评估从业者交流 估价对象自身因素指其在抵押期限内 互独立，完整的房地产权利证书是由土地 探讨。 能否保持估价时点时的使用状态，且随着 使用证、房屋所有权证构成，但由于相关 【关键词】房地产 ；抵押 ；评估；问题 时间的推移，估价对象的实体、功能及周 政府部门缺乏协调，许多房屋并无土地使 围环境的变化均有可能造成贬值。例如在 用权证，房产管理部门也在不问土地使用 一、房地产估价的定义 采用收益法进行估价时，其总收益的测算 权性质、不查验土地使用权证的情况下， 房地产估价是指房地产估价机构接受 为估价对象在剩余合法使用年限内的年总 对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利 他人委托，委托专业估价人员根据估价目 收益的折现值，如果不能保证估价对象的 的不确定性，银行在行使抵押权时也存在 的，遵循估价原则，按照估价程序，依据 实体完整使用功能，那么估价时设定的年 一定的不确定性；②对在集体土地上建设 我国相关法律与行业标准，在合理的假设 收益就不可能实现，使估价结果失实。 的房屋设定的抵押权。因国家对集体土地 下，选用适宜的估价办法，对估价对象在 对房地产抵押价值影响较为直观的市 使用权转让进行了严格限制，银行在处置 估价地点的特定价值进行分析，依据影响 场因素是供求关系，当市场供大于求时， 集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍， 房地产价值的因素，测算出房地产对应的 造成抵押价值下跌。 即便能够处置也要付出非常高昂的成本。 价值，以抵押为目的的房地产评估，主要 5、房地产抵押估价应遵循独立、客 4、抵押物价值下跌风险。该风险主要 为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考 观、公正、合法、谨慎的原则，与