城市化与房价：全球视角与中国现象.docVIP

城市化与房价：全球视角与中国现象 　　一、城市化与房价：全球视角 　　（一）美国城市化进程与房价走势 　　美国城市化进程符合纳瑟姆定律，城市化率1840年超过10%，1890年突破30%，1840-1890年城市化率年均提高0.4个百分点；1920年突破50%，1960年突破70%，1890-1960年城市化率年均提高0.57个百分点；2003年突破80%，1960-2003年城市化率年均提高0.23个百分点。美国人口流动整体上可以分为4个阶段，至1920年美国城市人口首超农村人口；至1940年美国大城市（25万人以上）人口占城市人口的84%，美国成为大城市主导的国家；至1970年美国郊区人口占城市人口的54%，城市郊区化成为这一阶段主要特征；至1990年美国人口超百万的大都市区占全国人口的比重达到53.4%，形成以纽约、芝加哥、洛杉矶等为核心的大都市圈，核心城市与卫星城市互动发展，城市与乡村相互融合。 　　美国房屋价格指数始于1975年，此时美国城市化已进入成熟阶段。1975-1990年美国城市化处于缓慢发展阶段，15年城市化率仅提高1.5个百分点，房屋价格指数上涨102.78点，年均上涨6.85点；1990年大都市圈形成与发展为城市化提供新的动力，城市化明显加快，1990-2007年城市化率提高6个百分点，房屋价格指数上涨208点，年均上涨12.23点。1975-2007年美国城市化进程与房价走势基本呈现正相关关系，1975-1990年城市化率每提高1个百分点，房屋价格指数上涨62点；1990-2007年城市化率每提高1个百分点，房屋价格指数上涨35点；2007-2011年因美国次债危机爆发，城市化进程与房价走势背离，城市化率提高1.09个百分点，但房屋价格指数下降57点。整体而言，1975-2011年美国城市化率提高8.73个百分点，房屋价格指数上涨254点，城市化率每提高1个百分点，房屋价格指数上涨29点，这意味着美国城市化对房价上涨起到推波助澜的作用。 　　（二）日本城市化进程与房价关系 　　日本城市化受战争影响出现反复，但整体上呈现出斜“S”形走势。1920年日本城市化率仅18.04%，1940年提高至37.72%，但一战后降至27.81%，之后城市化率快速提高，2010年达到90.71%。日本是快速城市化的典范，1920-2010年城市化率年均提高0.81个百分点，若剔除战争因素影响，1945-2010年城市化率年均提高0.97个百分点。日本城市化符合纳瑟姆定律，1947-1968年是日本城市化加速阶段，城市化率年均提高2个百分点；1968-2010年是日本城市化成熟阶段，城市化率年均提高0.48个百分点，其中1968-2000年是日本缓慢城市化阶段，城市化率年均提高0.27个百分点；2000-2010年是大都市圈推动下城市化，城市化进程明显加快，此阶段城市化率年均提高1.19个百分点。 　　我们以日本土地价格指数（所有城市，总体平均）来衡量日本房价走势，日本土地价格指数和城市化率数据基本吻合，能够更好地反映城市化进程与房价的关系。1960-1975年日本城市化进程与地价走势基本吻合，城市化率每提高1个百分点，土地价格指数上涨4.24点，土地价格基本可控；1975-1991年日本地价大幅上涨，土地价格指数累计上涨88.9点，而城市化率仅提高1.76个百分点，城市化率每提高1个百分点，土地价格指数上涨50.56点，地价上涨与城市化进程脱节，房地产泡沫日益积累，房价透支严重。1991-2011年是日本房地产泡沫破灭，地价大幅下跌的20年，土地价格指数从1991年的147.8点下降到2011年的56.1点，年均降幅4.59点。同期的城市化进程在2000年因大都市圈的推进而加快，城市化率从1991年的77.47%提高至2011年的91.14%，单位城市化率的提高对土地价格指数的影响为-6.71点。整体而言，1960-2011年日本城市化率提高27.86个百分点，土地价格指数上涨50点，城市化率每提高1个百分点，土地价格指数上涨1.79点。 　　（三）韩国城市化进程与房价关系 　　韩国城市化进程是经典的“纳瑟姆曲线”。1963年之前为城市化初级阶段，1960-1963年城市化率年均提高0.92个百分点；1963-1988年为城市化加速阶段，城市化率年均提高1.59个百分点；1988年至今为城市化成熟阶段，1998-2011年城市化率年均提高0.56个百分点。从城市化进程与房价关系来看，1986-1990年韩国城市化率年均提高约1.79个百分点，房屋购买价格指数上涨68.11点，城市化率每提高1个百分点，房屋购买价格指数上涨9.49点，城市化进程与房价走势高度吻合；1990-1998年受东南亚金融危机影响，