估价7.pptVIP

第七章 假设开发法 第一节 假设开发法的基本原理 第二节 假设开发法的基本公式 第三节 现金流量折现法和传统 方法 第四节 假设开发法计算中各项 的求取 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的价值 假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 1、调查待开发房地产的基本情况 2、选择最佳的开发利用方式 3、估计开发建设期 4、预测开发完成后的房地产价值 5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费 6、进行具体计算 待开发房地产价值 =开发完成后的房地产价值- 开发成本-管理费用-投资利息- 销售税费-开发利润-投资者购买 待开发房地产应负担的税费 =A-（B+C） 1.????传统法是将价值、成本等静止在估价作业日期时的数额；折现法是预测它们在未来发生时所发生的数额（净现金流量=现金流入量-现金流出量） 2.???? 传统法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，而是直接相加减，计算利息。而现金流量法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，将它们折现到同一时间上的价值，然后再相加减。 3.???? 传统法中投资利息和开发利润单独显现，而折现法中这两项都不单独表现出来，而是隐含在折现过程中。  一、估价对象概况：为一块七通一平的待建筑空地；土地总面积10000平方米，用途为商业居住混合，容积率最大为5，出售时间为2011年4月。 二、估价时点：2011年4月 三、估价过程 1、采用的估价方法：待建筑土地采用假设开发法 2、选取的最佳开发方式：18层商业居住混合楼：1-2层为商场总面积6000M2；3-18层为住宅总面积44000M2。 3、建设期：3年，2014年4月完成 4、销售时间及价格： 建成后 建成半年后 建成一年后 平均售价（元） 商场 售100% 4500 住宅 售30% 售50% 售20% 2500 5、开发成本：建安工程费每平方米1200元，专业费和管理费每平方米500元。费用在建设期内的投入时间： 第一年投20%；第二年投50%；第三年投30%。 销售税费为楼价的9%，购买土地的税费为地价的3%；折现率14%。 6、求取地价。采用公式如下： 总地价=总楼价-建安费-专业费和管理费-销售税费-购地税费 （1）建成后的总楼价=4500*6000/（1+14%）3 +2500*44000*[30%/（1+14%）3+50%/（1+14%）3.5 +20%/（1+14%）4 ]= 8829.33万元 （2）开发总费用=(1200+500)*50000*[20%/（1+14%）0.5 +50%/（1+14%）1.5 +30%/（1+14%）2.5 ]=6921.57万元 （3）销售税费=总楼价*9%=8829.33*9%=794.64万元 （4）购地税费=总地价*3% （5）总地价=8829.33-6921.57-794.64-（总地价*3%） （6）总地价=1080.70万元 本章小节 本章介绍假设开发法，讲解了假设 开发法的基本原理，假设开发法的 基本公式，现金流量折现法和传统 方法，假设开发法计算中各项的求 取。 本章重点：假设开发法的基本公式， 现金流量折现法和传统方法 * * *