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第九章 房地产估价程序与估价报告 土地资源管理系 房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。 房地产估价的过程和步骤： ①???获取估价业务 ②???受理估价委托及明确估价基本事项 ③???拟定估价作业方案 ④???搜集估价所需的资料 ⑤???实地勘察估价对象 ⑥???选定估价方法计算 ⑦???确定估价结果 ⑧???撰写估价报告 ⑨???交付估价报告 ⑩???估价资料归档 1 获取估价业务 房地产估价估价业务来源有以下三类： 第一类：被动接受。即坐等估价需求者找上门来 征求估价服务。 例如：政府 企业、个人 该房地产的所有者或使用者 其他 ??? ?? 第二类：主动争取，即估价人员走出门去努力争取为他人提供估价服务。 注意： ①估价人员和估价机构不得采用不正当竞争手段来争取估价业务，如垄断、低收费、回扣、诋毁竞争对手， ②迎合委托人对估价结果的不合理要求，如答应委托认可评估出其期望的价值等 第三类：自有自估，即对自己拥有或拟取得的房地产，自己提出估价要求，并自己进行估价。 2 受理估价委托及明确估价基本事项 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。 第一，明确估价目的。估价目的是有委托人提出的，但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的，也可能不懂得如何表达其估价目的，这就需要估价人员提出问题，让委托人回答认可。 第二，明确估价对象 明确估价对象包括：明确估价对象的实物、权益、和区位状况。 ①弄清楚委托人要求估价的房地产具体是什么，范围多大 ②估价人员应明白在明确估价目的中所讲的，依据有关法律、行政法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。 第三，明确估价时点 估价时点是要明确所评估的价值是指哪个具体时间上的价值。 第四，签订书面委托估价合同 作用： ①成立受法律保护的委托与受委托关系 ②明确合同双方的权利与义务 ③载明估价的基本事项 3 拟定估价作业方案 主要包括下列内容： ①拟采用的估价技术路线和估价方法 ②拟调查搜集的资料及其来源渠道 ③预计所需的时间、人力、经费 ④估价作业步骤和时间进度安排 4 搜集估价所需资料 估价所需的资料包括4个方面： ①对房地产价格有普遍影响的资料 ②对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 ③类似房地产的交易、成本、收益实例资料 ④反映估价对象状况的资料 搜集资料的渠道有： ①委托人提供 ②实地查勘获得 ③到政府有关部门查阅 ④询问有关当事人、咨询公司等。 5 实地查勘估价对象 实地查勘是就委托人介绍或提供的估价对象的有关情况，对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等资料到实地进行核实，同时亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查看估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性，以及对估价对象及其周围环境、景观或临路状况进行拍照等。 6 选定估价方法计算 估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的使用条件及所搜集资料的数量和质量。 7 确定估价结果 检查顺序（从低级错误到高级错误）： ①计算过程是否有误 ②基础数据是否准确 ③参数选取是否合理 ④公式选用是否恰当 ⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的 ⑥是否符合估价原则 8 撰写估价报告 一、估价报告的概念 估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”，是在完成估价后给委托人的正式答复，是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价结果的文件，也是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。 二、估价报告的种类 估价报告的形式分为口头报告（如专家证词）和书面报告 书面报告按其格式又可分为表格式报告和叙述式报告 三、对估价报告的总要求 第一、全面性 第二、?公正性和客观性 第三、?准确性 第四、概括性 第五、估价报告的纸张、封面设计、排版、装订应有较好的质量，尽量做到图文并茂。 四、估价报告的组成和内容 ㈠封面 1、标题 2、项目名称 3、委托人 4、估价机构 5、估价作业期 6、估价报告编号 ㈡目录 ㈢致委托人函 1、致函对象 2、致函正文 3、致函落款 4、致函日期 ㈣估价师声明 ㈤ 估价的假设和限制条件 估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。 ㈥估价结果报告 估价结果报告应简明扼要的说明一下内容： 1、? 委托人　　　　　　2、? 估价机构 3、? 估价人