连锁超市经营管理 教学课件 作者 姜登武 主编 杨 忠 董子建 朱飞雪 副主编 第二章 连锁超市开.pptVIP

第二章　连锁超市开发决策 第一节 商圈及其分析 一、商圈的概念与设定方法 （一）商圈的概念 指到该商店购物的消费者居住地所分布的地区范围 分类：核心商圈 次要商圈 边缘商圈 （二）超市商圈的经验设定法 1．业态不同，商圈范围不同 2．超市所处位置不同，商圈范围不同 3．超市规模不同，商圈范围不同 4．顾客购物出行方式不同，商圈范围不同 5．顾客购物频率不同，商圈范围不同 （三）顾客问卷调查商圈设定法 1．设计调查问卷 2．制作商圈地图 3．计算商圈内的住户数 4．计算销售额 5．划分商圈层次 （四）公式计算商圈设定法 1．零售引力规律 式中：Ba——A市吸引C市人口的比率 　　　Bb——B市吸引C市人口的比率 　　　Pa——A市的人口数 　　　Pb——B市的人口数 　　　Da——C市到A市的距离 　　　Db——C市到B市的距离 2．裂点理论 3．科亨·阿普波姆法则 式中：Da——A地到商圈分界点的时间距离（小汽车行驶时间）； 　　　Da＋Db——两地之间的时间距离（小汽车行驶时间）； 　　　Pa——A地的卖场面积； 　　　Pb——B地的卖场面积。 4．哈里斯（C.D.Harris）的潜能模式 此法则是通过比较两个城市的人口比、到第三地 的时间比和卖场面积比，来决定两城市间的商圈分 界点。 二、 商圈调查与分析 （一）市场调查的目的 （二）市场调查资料的来源 （三）商圈调查与分析 （四）商店成功经营方略 第二节 店址选择的可行性研究 一、 店址选择的前提条件 （一）企业定位 （二）开店策略 经营 商圈 立地 销售 二、立地调查的主要目的 1、了解优良立地的基本条件是否具备 2、确定立地条件的三要素是否具备 3、判断预估营业额是否准确度高、误差小 4、形成拟定经营计划的依据 三、超市选址的城市商业条件 城市类型 城市设施 交通条件 城市规划 消费者因素 城市的商业属性 四、超市的区域选择 市级商业区 区级商业区 街道商业区 居民区 购物中心 五、超市的商圈条件 人口数、住户数 竞争店数 客流状况 道路状况 附近店状况 场地条件 停车条件 法律条件 投资的最高限额 员工配置 第三节 连锁超市选址技术 一、连锁超市选址应遵循的原则 1、方便顾客的原则 2、有利于连锁店的开拓和发展 3、有利于获取最大的经济效益 二、连锁超市选址应考虑的因素 三、连锁超市选址的程序 1、确认前提条件 2、根据目标顾客选择超市所在的重心区域 3、落实最佳结合点 4、选定具体地点 四、撰写连锁超市选址评估报告 1、店址的市场评估程序 2、市场评估报告的撰写 第四节 连锁店开发可行性分析 一、新建超市费用预测 1、固定资产费用 2、流动资金费用 3、固定成本费用 4、可变成本费用 二、新建超市投资预测 1、商店定位 2、卖场规模 3、复合业种 4、盈亏平衡点 5、投资回收期 三、超市销售额预测 四、新建超市的盈亏平衡点分析 1、盈亏平衡点分析公式计算法 2、盈亏平衡点分析图解法 3、经营安全率计算法 五、投资回收期法 1、直接计算法 2、累积法 六、简单投资收益率法 * * * * 式中：Da——A地到商圈分界点的距离 　　　Db——B地到商圈分界点的距离 　　　Da+Db——A、B两地之间的距离 Pa——A地的人口总数 　　　Pb——B地的人口总数 * *