房地产统计 教学课件 作者 刘玉玲 第5章 统计指数.pptVIP

第5章 统计指数 第5章 统计指数 5．1 统计指数的意义和种类 5．1．1 统计指数的概念和性质 1．统计指数的概念 是指数最早起源于测量物价的变动 广义上，是指任何两个数值对比形成的相对数 狭义上，是指用于测定多个项目在不同场合下综合变动的一种特殊相对数 2．统计指数的性质 （1）相对性。 （2）综合性。 （3）平均性。 5．1．2 指数的种类 5．1．3 指数的作用 （1）综合反映现象总体变动的方向和程度。 （2）分析受多因素影响的房地产现象的总变动中各因素的影响方向和影响程度。 （3）利用指数进行有关的推算，或把相互联系的指数数列进行比较，研究房地产现象在长时间内的发展变化趋势。 5．2 综合指数 综合指数是总指数的基本形式。它是将不可同度量的诸经济变量通过另一个有关的称为同度量因素的变量转换成可以相加的总量指标，然后以总量指标对比所得到的相对数来说明复杂现象数量的综合变动。 5．2．1 数量指标综合指数 三种建筑材料的销售量均有所增长，它们各自的增长变动可用个体指数表示。以 表示个体物量指数， 和 分别表示报告期和基期的销售量，则三种三种建筑材料的个体物量指数分别为： 为了概括说明三种建筑材料销售量总变动情况，就要计算销售量总指数。 5．2．2 质量指标综合指数 价格属于质量指标。价格指数是最常见的质量指标指数。 以 表示个体价格指数， 和 分别表示报告期和基期的价格，则三种建筑材料的个体价格指数分别为： 为了说明三种建筑材料价格总的变动情况，就要编制价格总指数。 5．2．3 其他形式的综合指数公式 ｜ 1．拉斯贝尔指数与派许指数 拉氏物量指数 拉氏物价指数 派氏物量指数 派氏物价指数 2．马歇尔—艾奇沃斯指数公式 3．几何平均公式 5．3 平均指数 5．3．1 加权算术平均数指数 实际工作中，无论是加权算术平均数指数或者是加权调和平均数指数，往往采用经济发展比较稳定的某一时期的价值总量结构作为固定的权数。 某年某地区零售价格总指数计算表 5．3．2 加权调和平均指数 5．3．3 房地产价格指数的编制方法 1．计算细项价格指数 按房地产价格调查方案所规定的选点原则，在每个细项中分别抽选若干有代表性的房屋为调查对象。根据调查单位及有关部门的资料，计算出调查对象的个体价格指数和细项价格指数。 （1）调查对象的个体价格指数 （2）调查细项的价格指数 2．计算小类价格指数 3．计算中类价格指数 4．计算大类价格指数的方法同中类 5．计算房屋销售价格总指数 6．年度房地产价格指数的计算 年度房地产价格指数由全年各月度（季度）价格指数算术平均求得。 5．4 指数因素分析 5．4．1 指数体系及其关系 1．指数体系的概念 一般地说，三个或三个以上的有联系的经济指数之间如能构成一定数量对等关系，就可以把这种经济上有逻辑联系，数量上有对等关系的若干个指数构成的整体，称为指数体系。 指数体系一般保持两个对等关系，即各影响因素指数的乘积等于现象总体指数，各影响因素变动额之和等于现象总体变动额。 2．指数体系的作用 指数体系是进行因素分析的理论框架 为确定各影响因素指数公式提供依据 用于指数之间的相互推算 3 ．因素分析 因素分析是依据指数体系的理论，分析受多因素影响的社会经济现象总变动中，各因响方向和程度的方法。进行因素分析一般有四个步骤。 第一步，分析被研究对象及其影响因。 第二步，建立指数体系。 第三步，搜集资料，计算指数体系两个关系式中的各项数值。 第四步，根据计算的结果，作出分析结论和简要的文字说明。 5．4．2 总量指标两因素分析 总量指标两因素分析(例题分析) 5．4．3 平均指标的因素分析 平均指标指数是由两个不同时期的加权算术平均数之比，用以反映现象平均水平的变动情况。 由平均指标指数所构成的指数体系可表示成： 某房地产开发公司职工平均工资变动分析表 即将现象总量分解为两个构成因素，对其总量变动进行因素分析。 【例】 根据前例的有关数据，利用指数体系分析价格和销售量变动对销售额的影响 * 机械工业出版社高职规划教材 * 1．按指数所研究对象的范围不同，指数分为个体指数和总指数。 2．按指数化指标的性质不同，指数分为数量指标指数和质量指标指数。 3．按所反映的时间状况不同，指数可分为动态指数和静态指数。 [例5-1] 某企业销售三种建筑材料，基期和报告期的销售量和价格资料如表5-1所示，试计算该企业三种建筑材料的销售量总指数。 建筑 材料 计量 单位 基期 销售量 报告期 销售量 基期 价格 报告期 价格 甲 千克