房地产投资分析 教学课件 作者 黄英 A市某宗地房地产开发项目环境分析.docVIP

A市某宗地房地产开发项目环境分析 一、项目开发宏观环境分析 1. A市经济发展状况 A市经济逐步呈现平稳较快发展的良好态势。特别是2009年下半年以来，工业经济进一步向好，投资、消费等内部需求持续升温，制约经济快速发展的有关因素明显得到改善，经济发展基础逐步得到加强，总体形势持续向好。 （1）工业效益回暖 （2）投资消费升温 （3）金融运行平稳 2. A临近城市经济发展分析 （略） 3. A市交通设施状况 为推动经济更好发展，市政府抓住黄河三角洲开发的战略时机，制定了交通发展规划： 4. A市的发展战略和城市规划 将A市发展区域定位为环渤海地区重要的枢纽型节点城市门户城市发展目标是将A建设成为交通便捷、产业发达、资源利用高效、生态宜居的枢纽型节点城市。 5. A宏观环境评价 从面临的严峻形势看，国际金融危机尚未真正结束，对实体经济的影响会进一步加深，全球经济明显减速，外部需求减弱，世界贸易大幅萎缩，经济运行面临更加困难的局面。从发展机遇看，严峻的外部环境正是促使城市产业结构调整优化、转型升级的有利时机和企业苦练内功、脱胎换骨的有利时机；国家和省采取一系列措施，扩内需、保增长、调结构，以及加快黄河三角洲开发建设，将为A市加快发展提供难得的历史机遇；经过改革开放30年的快速发展，特别是近年来的发展，A市基础设施逐步完善，三次产业稳步发展，产业结构逐步优化，消费需求进一步扩大，为下一步快速发展奠定了坚实的基础。 二、A市房地产市场分析 1. A房地产市场现状 2. A房地产市场情况分析 A楼市有自己的特点，既不会飞速上涨，也不会在原先的低价位徘徊，而应是稳中有升。 按照国家的总体规划，到2015年，黄三角的区域经济将有一次跨越式发展，人均GDP将有显著提高，在这种政策环境下，A的房地产市场也会同步发展，居民购买力和房价的水平会逐渐趋于协调。 （1）住宅市场启动时间 2000年确定了新城区的规划，并正式启动，2003年推出A市第一个市场意义上的商品房小区丽景新园，销售取得成功。 （2）房地产开发商 中大型楼盘均以外地开发商为主。其中10万平米以上基本被外地外发商包揽。本地开发商以小型住宅组团或沿街商铺开发居多。近年A经济增幅在山东逐步上升，众多外地开发商看好A的发展前景而前来投资，并且项目面积大投资额大。相反A本地的开发商由于资金实力的限制仅限于开发沿街商铺或小型居住区。 （3）新老城区住宅发展情况 老城区地块有限，新城区、经济开发区发展势头较好，有一定潜力。 （4）价格 多层住宅的均价在1800～2800元/平方米之间，高层、小高层住宅的均价在2300～3500元/平方米之间。作为地级市的A，最高房价远不及山东省一线城市，还有较大的上涨空间。 （5）户型 户型均以85～110两室和115～140三室为主，45～85平方米小户型稀缺，复式及160平方米以上供应量也较大。 （6）经济适用房 （7）三级市场 购房用于出租的较少，一般市场上租赁较好的房源为50一60平方米的老式公房，回报率在9%左右。房租在2000元/月以上则难以出租。市区很少有外地人口导入，常住人口变动不大（老城区常住人口在22万左右），未来的发展趋势在新城区。 （8）2010年新推出楼盘及特点 三、项目市场定位分析 1.项目的整体市场定位 （略） 2.目标客户确定 （略） 3.项目设计定位 （略） 四、项目合规性分析 本项目土要有住宅（含商业建筑）两个部分，下面主要从这两个方面对其产业政策作分析。 1．住宅产业政策规定分析 （1）符合当今人居工程发展方向 （2）符合国家行业规划要求 （3）符合国家现行有关政策 规划提出，服务业是调整产业结构、扩大社会就业、提高人民生活质量的关键环节和重要着力点。抓住工业化和城市化进程加快、消费升级、服务需求扩大的有利时机，提升和改造商贸流通、餐饮娱乐、金融保险等传统服务业，高起点发展现代物流、房地产万发、旅游会展、科技服务、家政服务等新兴服务业，努力提高第三产业占生产总值和全社会从业人员的比重，促进就业，促进全区经济的持续、快速、协调发展。 该项目的开发建设，有利于推动A市东部新城区建设步伐，改善居民居住条件，提高居民生活质量，促进服务业发展，同时进一步提升了城市品位。 （5）有利于带动其他行业发展 2．商业设施产业政策规定分析 （1）符合国家现行有关政策 （略） （2）符合服务业发展方向 （3）适应形势需要 该项目地理位置优越，辖区内交通便捷，基础设施完备。随着A东区的开发建设，投资环境更加优越，居民迫切需要改善生活条件。 3．项目准入分析 本项目是A东部城区规划方案中的内容，初步规划方案己被A市规划部门批复。该规划主要是建设大型高层商住小区，为城区居民提供优质住宅，提升东部城区品位，建设风景宜人、居住和谐、商业繁荣的居住小区，符合《