房地产投资分析 教学课件 作者 黄英 A大厦投资项目方案比选任务实施.docVIP

A大厦投资项目方案比选任务 A大厦写字楼位于XX市XX区民族大道XXX号，建于1993年，1996年竣工投入使用，是XX市最早开发的纯写字楼项目之一，当年曾因大厦造型前卫的现代雕塑和当时民族大道上的“第一高而闻名遐迩。大厦为钢筋混凝土框架结构，地面建筑共32层，地下2层（停车场），其中一至六层为花岗岩外墙贴面的裙楼，其余为米黄色铝板和绿色镀膜玻璃幕。配有高速电梯六部，中央空调系统，供电采用市电双回路供电，并配备英国快速自动启动柴油机组。 现由于债务原因，当初已经全部对外销售一空的A大厦的产权已经抵押或抵债给了某银行，并已全部过户到了该银行名下。在银行上市、全面清理闲置资产、不良资产的背景下，该部分抵债而来的资产也被列入处置清单，准备出售。拟出售的资产共计26385.15平方米，均已取得房产证。 甲房地产开发公司拟投资A大厦写字楼项目。综合考虑目前市场常用投资方式以及项目自身特点，初步提出以下两种备选的投资方案： （1）购入后，进行包装，并分拆销售（2）购入后，作为长期投资，出租获利。 请帮助甲房地产开发公司进行两种投资方案的比选，并做出决策A大厦投资项目方案比选任务实施 A大厦写字楼情况调查 1A大厦写字楼装修情况说明 第8层、25层约有一半已由承租人进行不同档次的装修，其余部分为毛坯房。 第9层、15层地面局部铺釉面砖、抛光砖、部分铺化纤地毯，内墙面刮腻子，顶棚铝塑板吊顶，玻璃地弹门。 第29层、30层地面为水泥砂浆，内墙面刮腻子。 第32层为顶楼，建筑结构采用隐框玻璃幕墙，绿色镜面玻璃，框架结构支撑，水泥砂桨地面。 其余楼层公用部分均已吊顶、装修，电梯间、卫生间的地面及墙面铺设花岗岩，过道地面为水泥铺平后直接铺地毯；实际使用的房产已由承租人进行不同档次的装修。 2A大厦写字楼其它说明 作为XX市早期专业写字楼的代表，A大厦的出租率一直在90%以上（近期因为受某银行准备处置的消息的影响，出租率有所下降，但仍然能达到85%）。 目前，这部分房产大部分出租期限都已到期，可随时回收进行包装，分拆出售。 电梯只能通到29层，30层有部分区域为电梯机房所占用，所以该层可以使用的面积较少。同时，因为机房的存在，有较大的噪音。 32层是顶楼，不做办公用途设计。设有两个羽毛球场。因管理原因，早已停用。 投资方案设计 1A大厦写字楼的价值分析 （1）知名度与出租率 作为一处投入使用了近十年的写字楼，A大厦已经具有很高的知名度，一直保持着较高的出租率。在受某银行广西分行处置准备工作（指不与租户签长期租约）的影响之前，一直具有一批有实力的长期租户，出租率长期保持在90%以上。远高于近两年投入市场的新写字楼。 （2）装修档次 本次处置的物业，大部分已经进行了装修，装修水平与周边其它的定位为写字楼的物业相比，可以说是已经达到较高的档次。定位相近、目前在售的新兴大厦，其销售的楼层为毛坯房。含金量就不如A大厦。 （3）楼层因素 所处置的物业绝大部分在15层以上，具有很好的视野。 （4）第30、32层的价值略低 一是因为电梯不到，二是因为没有装修。其次，30层因为电梯机房的存在，有噪音影响的问题；32层作为顶楼，其塔形的绿色玻璃顶棚设计使得该层很难用于办公的用途。 （5）区域因素 A大厦所在区域为南宁市中高档消费的商圈。在其周边，有梦之岛、王府井百货、北京华联超市、星湖电影院以及众多的高档购物、娱乐、休闲、餐饮场所，吸引了大量的高端消费层次的客户。与琅东区域未来的南宁CBD核心的定位相比，A大厦定位不同，有其独特的吸引力。 （6）制约因素：停车位缺乏 A大厦目前约有220个停车位，只能说是勉强可以满足停车需要。再往后，随汽车拥有量的增加，必定不能满足需要。 2．投资方案设想 综合上述分析，可以看出，尽管A大厦有着一定的不足之处，但这些远不能掩盖一座位于黄金商圈中的高知名度和高出租率的纯写字楼的投资吸引力。对这一投资项目，综合考虑目前市场常用投资方式以及项目自身特点，初步提出以下两种备选的投资方案： （1）购入后，进行包装，并分拆销售。 （2）购入后，作为长期投资，出租获利。 投资成本与收入估算 1．投资成本估算 （1）购买物业的成本 本项目的处置，采用的是设定保留底价的公开竞价方式，即购买成功要满足两个条件： 1）购买价格高于保留底价； 2）购买价格为参与竞买者的最高出价； 对保留底价，经调查和分析，保留底价应在2450元/平方米左右。对最高出价确定，考虑到2005年上半年某银行对该项目中的近2万平方米的物业（即第9、15、29、30层之外部分）进行处置时提出了5300万元（即2650元/平方米）的保留价，仍无人愿意购买，故推断本次处置的最终成交价格不会高于上一次的2650元/平方米。另又考虑到本次处置新加入的四层楼有超过一半的面积没有装修，而且第30层还