房地产统计 教学课件 作者 刘玉玲 第7章 房地产投资决策.pptVIP

第7章 房地产投资决策? 7．1决策的概念和种类 7．1．1 决策的概念—决策、统计决策、投资决策和决策的公理、决策系统 1．决策：为了实现特定的目标，根据客观的可能性，在占有一定信息和经验的基础上，借助一定的工具、技巧和方法，对影响未来目标实现的诸因素进行准确的计算和判断选优后，对未来行动做出决定，决策的基本特征：未来性；选择性；实践性。 2．统计决策：有广义和狭义之分。凡是使用统计方法进行决策的决策方法称为广义的统计决策；狭义的统计决策是指不确定情况下的决策。 不确定情况下的决策需要具备四个条件： （1）决策人要求达到的一定目标。从不同的目的出发往往有不同的决策标准。 （2）存在两个或两个以上可供选择的方案。所有的方案构成一个集合。 （3）存在着不以决策人主观意志为转移的客观状态，即自然状态。所有可能出现的自然状态构成状态空间。 （4）在不同情况下采取不同方案所产生的结果是可以计量的。所有的结果构成一个结果空间。 3．投资决策就是围绕事先确定的经营目标，在占有大量信息的基础上，借助于现代化的分析手段和方法，通过定性的推理判断和定量的分析计算，对各种投资方案进行选择的过程。 在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资方案可供选择，如何利用有效、准确的分析方法实现正确的选择，在众多投资方案中选出最佳方案，就是房地产投资决策。正确的决策不仅取决于决策者个人的素质、知识、能力、经验以及审时度势和多谋善断的能力，并且需要决策者熟悉和掌握决策的基本理论、基本内容和类型，以及应用科学决策的基本方法。 4．决策的公理：是所有理智健全的决策者都能接受或承认的基本原理，是许多决策者长期决策实践经验的总结。只有承认决策公理，决策才有可能进行。 决策的公理有两个基本点： （1）决策者通常对自然状态出现的可能性有一个大致的估计，即存在“主观概率”； （2） 决策者对于每一行动方案的结果根据自己的兴趣、爱好等价值标准有自己的评价，这个评价叫做行动方案的“效用”。 统计决策理论的六条公理： （1） 方案的优劣是可比较和判别的。 （2） 方案必须具有独立存在的价值。 （3） 在分析方案时只有不同的结果才需要加以比较。 （4） 主观概率和方案结果之间不存在联系。 （5） 效用的等同性。 （6） 效用的替换性。 5．决策系统 决策系统的基本要素：决策主体；决策目标；决策对象；决策环境。 房地产投资决策的基本要素：房地产投资决策系统一般由四个基本要素组成： （1）决策主体。即投资的主体，是具有资金和投资决策权的法人。 （2）决策目标。就是要求房地产投资在房地产开发经营过程中，在投资风险尽可能小的条件下，以最少的投入得到最大的产出。 （3）决策对象。是指决策者可能采取的各种行动方案，各种方案可以由决策者自己决定。 （4）决策环境。是指决策者所面临的各种自然状态，许多状态包括各种不确定性因素。投资者必须对房地产开发经营过程中可能出现的不确定性因素加深认识，并利用科学的分析方法，分析不确定因素变化对房地产投资可能带来的风险，这样才能确保房地产投资的顺利进行。 按上述决策系统构成，一个房地产投资决策间题必须具备以下几项基本条件： （1） 有明确的决策目标，即要求解决什么问题。确定目标是决策的基础，决策目标应明确具体，并且可以是定量描述的。 （2） 有两个以上可供选择和比较的决策方案。一个决策问题往往存在多种实施方案，决策的过程也就是方案的评价和比较过程。 （3） 有评价方案优劣的标准。决策方案的优劣必须有客观的评价标准，并且这些标准应当尽可能地采用量化标准。 （4） 有真实反映客观实际的数据资料。客观准确的原始数据资料与科学正确的决策方法是科学决策的基础，二者缺一不可。 7．1．2 房地产投资 决策的类型 根据房地产投资决策的不同目标和不同性质，可以分为以下几种类型： （1） 按决策目标多少划分，可以分为单目标决策和多目标决策； （2） 按决策制定的方式划分，可以分为单层决策和多层决策； （3） 按决策掌握的情报资料、信息的性质不同划分，可分为确定型决策、不确定型决策和风险型决策等； （4）按决策使用的分析方法划分，可分为定性分析决策和定量分析决策。 这里我们主要介绍确定型决策、风险型决策和不确定型决策。 1．确定型决策 确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，且一种方案只有一种确定可以预期达到的结果。决策的方法有两种：根据已掌握的每一方案的每一确切结果进行比较，直接选出最优方案的决策法称为单纯选优法；在未来的自然状态完全明确的情况下，通过建立合适的数学模型，求出最优方案的决策法称为模型选优法。 2．风险型决策 风险型决策是指每一种方案的执行都会出现若干种