房地产开发企业的税收特点与筹划措施探讨.pdfVIP

墨糕= = 房地产开发企业的税收特点与筹划措施探讨 张宏伟 广州知识城腾飞科技园开发有限公司 【摘 要】最近，持续多年的房地产热已慢慢消退，随之而来的是楼市萎缩，包括房地产在 内的整个建筑行业面临新的发展问题，但 历经多年发展的房地产业在国民经济中的份额依旧很大。对于当前的房地产开发企业来说，税务筹划有利于实现企业利益最大化，保障 自身的资金链畅通。税务筹划也能促使3-,前的房地产企业改善 自身的营销发展模式，优化产业结构和投资方向。 【关键词】房地产企业 ；税收特点 ；筹划措施 一 、 房地产开发企业税收的特点 业所得税，还有土地增值这个特殊而颇具意义的税种，它的税率最 1．地产取得环节 税“少费重” 高达到60％。税务筹划的首要 目标就是如何减少不必要的税赋，但 房地产取得环节被称为房地产开发一级市场。房地产开发企业 税收筹划绝不是偷逃税款。 取得土地时需要缴纳的税金主要有契税、耕地占用税，还需要支付 2．房地产开发企业不同时期的税收筹划 土地开发费等相关费用，税费合计约占整个房价的75％；其中，契 (1)地产取得环节的税收筹划。房地产开发企业最头疼的问题 税是按照最高税率5％水平计算的，只占3．75％的比例，而耕地占 可能是竞买地皮的问题，在土地所有权完全国有的大背景下，大块 用税实行定额征收，所 占比例会更小。由此可见，在房地产取得环节， 土地的流转交易须经国家批准。在这个阶段，房地产开发企业涉及 税费合计金额较大，但总体上征收的税费名 目较少，属于 “税少费 的税种虽然很少，但契税、耕地 占用税的缴纳金额也不小。这时必 重”。房地产开发企业取得地产的支出，52％给了地方政府，掌握 须有税务筹划准备，要培养一批高素质的财会人员，在减少契税和 土地所有权的地方政府在交易中居于绝对优势，但在地产取得环节 耕地占用税上下功夫，也要为即将到来的其他环节的税务工作打好 的高税费也有效的保护了耕地，减少了乱购地、滥开发情况的出现。 基础 。 2．房地产交易环节 “税多费重” (2)房地产交易环节的税务筹划。房地产交易环节 “税多费重”， 房地产交易环节被称为房地产的二级市场，我国在房地产交易 给税务筹划留下了很大空间，我国房地产开发企业的税务筹划也主 环节设置了量大、多样、繁杂的税种。房地产交易环节主要涉及房 要在这个环节。企业开发阶段过后就是房地产交易阶段了。在整个 地产的转让、交换，在这个环节中，作为销售主体的房地产开发企 交易环节中，房地产开发企业的营销手段策略虽然重要，但这一环 业需要缴纳营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、 节的税务筹划工作也不容忽视。不论是写字楼还是住宅出售，都属 印花税以及教育费附加税等不同种类的税费，作为购买方的普通大 市场交易行为，其中的税务工作频繁会陡然增高，土地增值税、城 众也需要承担印花税和契税。从这几种税的征收上来看，整个房地 市建设维护税、教育附加税等各种税务问题会接踵而至，这个过程 产交易环节所缴纳的税费要 占到整个经营、销售收入的22％以上， 中的税务工作直接左右着房地产开发企业的最终效益。在这个环节 税负是明显偏重的，整个房地产交易环节的税收特点就是 “税多费 中，房地产开发企业税务筹划的重点是土地增值税。按照土地增 重”。繁重的税务负担会给收益不好的企业带来很大压力，甚至税 值税的级差测算，销售价格在除税金以外的扣除项目金额的1．2848 收筹划都不能缓解其财务危机，有些企业就冒险偷逃税款。除此之 倍左右时，就会极大的减轻企业税赋。当然，房地产开发企业在交 外，房地产供给的弹性不足使其税收能够成功的转嫁到消费者身上， 易环节的税务筹划，也应严格遵循市场规律和国家法律。 需要政府买单的公共产品投资也被摊入到消费者身上，这是房价居 (3)房地产保有增值环节的税务筹划。房地产开发企业后期的 高不下的主要原因之一。 保有增值环节主要包括居住和租赁。当前，国内房地产开发企业在 3．房地产保有增值环节 “税多费轻” 此阶段的税务筹划重点是在租赁阶段。整个房地产保有增值环节主 房地产