物业管理理论与实务 教学配套课件 胡伯龙 杨韬 第8章 房屋维修养护管理.pdfVIP

第8章 房屋维修养护管理 学习目标  通过本章的学习，了解房屋装饰装修管理的一般规定，掌握房 屋装修工程的验收标准，能够组织检查房屋装饰装修工程及进 行工程验收工作。了解城市危险房屋管理的一般规定，掌握危 险房屋的评定标准，能够进行房屋的安全管理。了解房屋维修 工程分类、验收标准、责任划分，掌握房屋日常维修养护管理 内容，能够进行房屋维修施工管理及房屋日常维修养护管理。 一、房屋装修管理 （一）房屋装饰装修管理制度  申报登记制度  装饰装修巡检制度 （二）房屋装饰装修施工管理 1．房屋装饰装修施工管理的内容  1）监督施工人员凭借临时出入证进出物业区域。  2）监督施工企业必须按照装修方案及相应的技术标准施工， 确保工程质量。  3）施工企业应当遵守施工安全操作规程。  4 ）装修人和装饰装修企业不得侵占公共空间，不得损害公共 部位和设施。  5）严格按照装饰装修协议中规定的装修时间进行施工，避免 扰民。  6）按照装修协议中的装修期限进行施工。  7）空调机应按统一规划的位置安装，电梯不得作为运送装修 材料和货物的工具。  8 ）任何单位和个人影响公众利益的质量事故、质量缺陷有权 检举、控告、投诉。 （二）房屋装饰装修施工管理 2．装饰装修管理中的相关规定  未经原设计单位同意提出设计方案变动建筑 物主体和承重结构  将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生 间、厨房间；  扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳 台的砖、混凝土墙体；  损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；  其他影响建筑结构和使用安全的行为。 （三）房屋装修工作的验收 装饰装修工程竣工后，一般由物业服务企业 工程部人员进行验收。验收时，应当按照合 同约定和相应的质量标准进行。验收合格 后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装 修质量保修书。对验收不合格的，应当要求 装修人和装饰装修企业及时进行整改。 二、房屋安全管理 （一）房屋安全检查的必要性  通过及时维修，可以防止房屋倒塌及破坏事故的发 生，保障房屋的正常使用。  通过对房屋的检查，可掌握房屋的完损状况，针对 房屋破损情况制定措施，安排修缮，保持和提高房 屋的完好程度，延长房屋使用寿命。  通过对房屋有计划有目的的检查，为制定房屋的修 缮计划，制定城市总体修建、改建规划，实现房产 的科学化管理提供可靠依据。 2、一般性房屋安全检查的方法  直观检查  敲击刺探检查  仪器测试  结构验算 3、房屋安全检查步骤及注意事项  实施房屋安全检查前，检查小组首先要查阅房屋图纸及有关资 料，熟悉并掌握房屋建筑及结构的布局和特征。  到检查现场后首先要做好四核对  检查建筑物周围环境的影响及有无损害房屋结构的人为因素  对平房或木屋盖楼房，入室前要先查看房屋外观有无严重裂缝 变形、倾斜错动，屋面是否塌腰沉折。  检查室内装修（吊顶、地板、隔扇）、设备、电气的损坏情 况。  检查室外装修（石膏装饰、小梳顶棚、水泥饰面）的损坏情 况。  检查屋面的损坏情况（有无杂草、瓦件塌陷、弯曲下沉等）。  检查时要认真逐项填写检查记录表，并由检查人、复核人、负 责人签字。 4、各类房屋中不同结构的检查重点  钢筋混凝土结构和砖混结构楼房中的混凝土 构件  各种楼房及平房的砌体结构  木结构楼房及平房  其他部位 5、房屋安全检查报表的填制 房屋安全检查要按时填制统一的报表。具 体要求是： 原始调查表，除表头可在室内填写外，其余 调查项目均应在检查现场，随查随填，不得漏 填、误填； 整理登记表，应在审核原始调查表填制齐 全、无误的情况下进行，做到应填尽填； 汇总报表按时上报主管机关。 （二）危险房屋的评定 根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125—99 ）的规定，房屋危险 性等级的划分从地基基础、上部承重结构和围护结构三个组成部分 的危害程度考虑，划分成A 、B、C、D四个等级。具体标准如下： A级：结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结 构安全。 B级：结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危 险状态，但不影响