物业管理理论与实务 教学配套课件 胡伯龙 杨韬 第12章 物业服务费用管理.pdfVIP

第12章 物业服务费用管理 学习目标 通过本章内容的学习，掌握物业服务费用的 含义，掌握物业服务费用的两种计费方式的 特点。熟悉物业服务费用的构成内容，了解 物业服务费用的测算方法。掌握物业服务费 用收缴过程中的具体方法，并在实践中能够 灵活应用。了解关于物业服务费用的相关规 定。 一、物业服务费用的概述 （一）物业服务费用的构成  物业服务费用的构成一般包括以下部分：  管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；  物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；  物业管理区域清洁卫生费用；  物业管理区域绿化养护费用；  物业管理区域秩序维护费用；  办公费用；  物业服务企业固定资产折旧费用；  物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；  经业主同意的其他费用。 （二）物业服务费的价格形式  市场调节价  政府指导价  政府定价 （三）物业服务费的计费方式  包干制  酬金制 二、物业服务费用的测算 物业服务费用的测算，可以用下面一个简单 的公式表示：  P =ΣFi/S （i=1，2，3，··· ，n ）  p代表求得的物业服务费标准（元/月·平方 米 或 元/年·平方米）；  Fi代表各分项收费标准（元/月·平方米 或 元/年·平方米）；  Σ表示对所有费用项目求算术和。 S表示可分摊费用的建筑面积。 典型案例  北京的王小姐是一家外企的高级白领，在选房的过程中面对两处楼盘 都非常满意，不知如何抉择。后来其中一家开发商做出让步：承诺免 交两年的物业服务费，并写到购房合同中。王小姐面对如此诱惑的条 件，不再犹豫，于是购买了这家开发公司的一套楼房。但入住一年之 后，物业服务企业找到王小姐要求开始交纳物业服务费。王小姐不理 解，与之理论。物业服务企业称物业管理服务是由物业服务企业提供 的，收取相应费用是应该的，开发商没有权利免除业主的物业服务费 用。请问：王小姐该怎么办？ 案例分析  这是一个典型的案例，属于开发商做出了不合理的承诺，应当 承担相应的责任。首先应明确的是，物业服务合同和购房合同 是各自独立的法律关系。一般地，开发商为了促销，往往会选 择一家较好的物业服务企业来实施物业管理，并与之签订《前 期物业服务合同》，就物业服务费用、服务标准、服务内容等 相关事项进行约定，购房人在签署了购房合同的同时表明接受 了《前期物业服务合同》约定，如有不同的意见，可以待入住 后召开业主大会再进行讨论。显然，本案例中开发商为了促销 而对王小姐做出免交两年物业服务费的承诺是单方面的，并未 通过物业服务企业的同意，也没得到物业服务企业的授权，更 没有写到《前期物业服务合同》中，所以物业服务企业没有义 务为这不合理的承诺买单。这种情况下，王小姐可以要求开发 商为自己补偿这笔费用。 三、物业服务费用的收缴管理 （一）物业服务费用收取与使用的原则  质价相符的原则  依法收费的原则  有偿服务的原则  明码标价的原则  专款专用的原则 （二）物业服务费用的收缴 1、物业服务费用的收缴程序  核算费用  发放通知单  实施收费 （二）物业服务费用的收缴 对未能按时缴费的业主，物业服务企业的财务部门应作好统计， 及时了解其未缴费原因。 对再次催缴仍未缴纳费用的业主，物业服务企业应列出重点清缴 对象，必要时由主管经理负责，一方面也要了解业主未缴费的原 因，替业主着想，争取得到业主的理解和配合而主动缴费，另一方 面向其宣传物业管理方面的法律法规知识，使其认清交纳物业管理 费是业主应当履行的义务，同时也是物业服务企业应享有的权利。 对多次追缴仍不缴费的业主，物业服务企业有权责令其限期缴 纳，逾期仍不缴纳的，可以依据相关规定，对其发送律师函，通过 法律程序追缴所欠物业服务费用以及其他损失。物业服务企业应注 意保存催缴过程中的相应书面记录，这是实施法律程序所需要的重 要物证。 典型案例  何先生是宏大小区的一名业主，其身份是一家私营企业的老 板。自持身份特殊经常给物业服务企业出些难题，以服务不周 为理由拖欠物业管