物业管理实务 教学配套课件 鲁捷 第1章 1.1 物业管理招标.pdfVIP

第1章 物业管理招与投标 1.1 物业管理招标 1.1.1物业管理招标概念 物业管理招标，是指招标人（包括物业 所有权人、业主委员会，或其法定代表的开 发商、物业管理企业），在为其物业选择物 业管理者时，通过向社会公开其所制订的管 理服务要求和标准的招标文件，由多家物业 管理企业竞投，从中选择最佳物业管理者， 并与之订立物业管理合同的过程。 物业管理公司针对某一项或多项如保 安、保洁、绿化等专业服务项目进行公开 选聘专业服务公司的过程，称为物业管理 服务项目的分包。 物业管理招标是一个广义的概念，同 时包括了开标、评标、定标的过程。 根据《中华人民共和国招标投标 法》相关规定，招标活动中必须遵循“公 开、公平、公正和诚实信用”的原则。 1.1.2 物业管理招标的方式 1．公开招标：招标人以招标公告的方式邀请不 特定的法人或者其他组织投标。 2．邀请招标：招标人以投标邀请书的方式邀请 特定的法人或者其他组织投标。 3．协商招标：又称为议标。是指招标人不公开 发布招标公告，而是选择其认为有能力承担的 投标人，邀请其投标，然后通过平等协商，最 终达成协议。 1.1.3 物业管理招标程序 物业管理招标程序一般包括准备、 实施和结束三个阶段。 1．准备阶段 （1）成立招标机构 （2 ）编制招标文件 （3 ）确定标底 （1）成立招标机构 1）自行成立招标机构 招标人为实力雄厚的大 型开发商或联合开发机构，有能力从物业的设 计、施工监理到验收，整个开发的过程都统一 自行成立招标机构，包揽其“一条龙”的招标工 作，物业管理招标也理应由开发商自行成立的 招标机构来完成。 2）委托招标代理机构招标 最大优点在于招标 机构与投标人之间做到信息充分对称，使得在 招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充 分的情况下，招标得以顺利完成。 （2 ）编制招标文件 1）投标人须知 ①投标的条件 ②对投标文件的要求 ③对招标程序的说明 2）合同条款 分为一般性条款和特殊性条款 3）技术规范 详细说明招标项目的技术要求 （3）制定标底 标底是招标人为准备招标的内容计算 出的一个合理的基本价格，即一种预 价格，主要作用是招标人审核报价、 评标和确定中标人的重要依据。 首先，标底制定取决于招标文件中对 项目工作量的说明是否正确。  其次，标底的制定应建立在一个比较 先进的物业管理方案基础上。 2．实施阶段 （1）发布招标公告或投标邀请书 （2）组织资格预审 （3）召开标前会议 （4）开标、评标和定标 （1）招标公告或投标邀请书 1）发布招标公告的渠道 2）发布招标公告的时间安排 ①刊登招标公告所需时间 ②投标人准备投标所需时间 3）招标公告的内容和格式 招标公告一般包括以下内容： 招标单位名称 项目名称 项目地点 物业管理项目资金来源 招标目的 项目要求概述 购买招标文件的时间、地点和价格 接受标书的最后日期和地点 开标日期、时间、地点 招标单位的地址、电话等联系方法。 （2）组织资格预审 1）资格预审的程序： ①发出资格预审通告或资格预审邀请书 ②出售资格预审文件 ③评审 2）资格预审的内容： ①申请企业的基本情况 ②申请企业的财务状况 ③经验和过去的表现 3）资格预审的评审方法： 定项评分法 （3）召开标前会议 召开标前会议的目的是澄清投标人 提出的各类问题。 标前会议通常在招标人所在地或招 标项目所在地召开 标前会议的记录和各种问题的统一 解释或答复，是招标文件的组成部分， 应整理成书面文件分发给参加标前会议 和缺席的投标人。 标前会议 （4）开标、评标与定标 1）物业管理开标 2）物业管理评标 3）物业管理定标 1）物业管理开标 开 标 人：为招标机构 开标时间：为预先约定的时间 开标形式：公开开标和秘密开标 开标程序：八个步骤 开标结果：与业