房地产估价 教学配套课件 刘薇 第6章 收益法.pdfVIP

房地产估价 房地产估价 第六章 收益法 学习要点 学习要点 1．了解收益法的含义及理论依据； 2．熟悉收益法适用的估价对象及条 件； 3．掌握报酬资本化法的各类公式； 4．掌握净收益的求取； 5．熟悉报酬率的求取； 6．了解直接资本化法。 第六章 市场比较法 第一节 收益法的基本原理 第二节 收益法的计算公式 第三节 净收益、收益年限及报酬率的确定 第四节 直接资本化法 第五节 收益还原法的应用 本章习题 第一节 收益法的基本原理 一、收益法的含义 二、收益法的理论依据 三、收益法适用的估价对象及条件 四、收益法的估价步骤 返回 返回 一、收益法的含义 收益法(income approach，income capitalization approach )，也称 收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来正常收益，选择适 当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估 算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向来求取估价对象的 价值。通常把用收益法估算出的价值称为收益价格。 一、收益法的含义 1．直接资本化法 是将估价对象未来预期的具有代表性的相对稳定的收益，以适当的 资本化率转换为估价对象价值的一种计算方法。通常直接以单一年度的 预测收益（通常为未来第一年）为基础进行价值估算，即通过将预测收 益与一个适当的比率相除或者将预测收益与一个合适的乘数相乘获得。 其中，将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价 值的方法，称为收益乘数法。 2 ．报酬资本化法 是一种现金流量折现的方法,即估价对象的价值等于其未来各期净收 益的现值之和，具体地说就是先预测估价对象未来各期的净收益，然后 利用适当的报酬率将其折现到估价时点，再相加来求取估价对象价值的 方法。 报酬资本化法是土地估价、房地产估价中最常用的方法之一，具有 一定的权威性。如果估价对象具备收益性质，则报酬资本化法是首选的 估价方法。此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款 作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。即： 返回 返回 二、收益法的理论依据 收益法作为一种国际公认的估价方法有着深厚的理论依据，它是以预 期原理为基础的。即决定房地产当前价值的，最重要的不是过去的因素而 是未来的因素。历史资料的作用主要是利用它们推知未来的发展方向和变 化趋势，解释预期的合理性。从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与 其当期的价值无关，但其过去的收益往往是未来收益的一个很好的参考 值，除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。 二、收益法的理论依据 收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。即货币随着时间的推 移而发生的增值，是资金周转使用后的增值额。有了资金的时间价值观念 之后，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的大小 主要取决于以下3个因素： ①、未来净收益的大小—— 未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之则越 低； ②、获得净收益期限的长短—— 获得净收益的期限越长，房地产的价值就越高，反之就越 低； ③、获得净收益的可靠性—— 获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越 低。 返回