房地产估价 教学配套课件 刘薇 第7章 成本法.pdfVIP

房地产估价 房地产估价 第七章 成本法 学习要点 学习要点 1．熟悉成本法的含义及理论依据； 1．熟悉成本法的含义及理论依据； 2 ．熟悉成本法适用的估价对象和条 2 ．熟悉成本法适用的估价对象和条 件； 件； 3．掌握房地产价格的构成及基本公 3．掌握房地产价格的构成及基本公 式； 式； 4 ．掌握重新构建价格的求取方法； 4 ．掌握重新构建价格的求取方法； 5．掌握建筑物折旧的求取方法。 5．掌握建筑物折旧的求取方法。 第七章 成本法 第一节 成本法概述 第二节 求取重新构建价格 第三节 建筑物折旧的求取 第四节 成本法应用举例 本章习题 第一节 成本法概述 一、成本法的含义 二、成本法的理论依据 三、成本法适用的估价对象和条件 四、房地产价格的构成 五、成本法估价的步骤 返回 六、成本法的基本公式 返回 一、成本法的含义 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后用 重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 即：房地产价格=重新购建价格–折旧 所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价 对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及 应得利润。 所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产 在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。 二、成本法的理论依据 成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产 所必须的费用决定的。具体又可以分别从卖方的角度和买方的角度看。 从卖方的角度看，房地产的价格是基于其过去投入的“生产费用”，重 在过去的投入，卖方所愿意接受的最低价格肯定不能低于他为开发建设 该房地产已投入的成本，如果低于该成本，他就要赔本。 从买方的角度看，房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”，这一 点类似于市场法中提到过的“替代原理”，即买方愿意支付的最高价格不能 高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润，如果高于， 那么他就不如自己开发建设（或者委托别人开发建设）。 三、成本法适用的估价对象和条件 （一）成本法适用的估价对象 （二）成本法适用的条件 （三）成本法的理想假设条件 返回 返回 （一）成本法适用的估价对象 对于新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假 设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房 地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估 价。对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用、又没有经济收益或 没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产， 另外，在房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区， 难以采用市场法估价时，通常只好采用成本法估价。 （二）成本法适用的条件 价格等于“成本加平均利润”，是从长期、平均来看的，而且还需要具备两 个条件：一是自由竞争（即可以自由进入市场），二是该种商品本身可 以大量重复生产。 返回 返回 （三）成本法的理想假设条件 （1）价格正好等于成本加平均利润； （2 ）供给正好等于需求； （3 ）假设有某个因素引发了供大于求。