房地产估价 教学配套课件 刘薇 第8章 假设开发法.pdfVIP

房地产估价 房地产估价 第八章 假设开发法 学习要点 学习要点 1．了解假设开发法的含义及理论依据； 2 ．熟悉假设开发法适用的条件及对象； 3 ．掌握假设开发法的步骤及各项的求取； 4 ．了解假设开发法的基本公式； 5．掌握现金流量折现法和传统方法的计 算。 第八章 成本法 第一节 假设开发法概述 第二节 假设开发法的公式及具体估价方法 第三节 假设开发法估价的步骤及各项求取 第四节 假设开发法应用举例 本章习题 第一节 假设开发法概述 一、假设开发法的基本概念 二、假设开发法的原理 三、假设开发法的适用范围和条件 （一）适用范围 （二）适用条件 返回 返回 一、假设开发法的基本概念 假设开发法又称剩余法、预期开发法、余值法。它是求取估价对象 未来开发完成后的价值，再从中扣除预计的正常开发成本、税费和利润 等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期收益为导向来 求取房地产的价值。是一种科学而实用的估价方法，虽然不属于三大基 本方法，但是在房地产开发建设活动日趋活跃的情况下，得到了广泛应 用。 返回 返回 二、假设开发法的原理 假设开发法的理论依据是成本效益理论、地租理论和预期原理。 （一）适用范围 理论上讲只要具有投资开发或再开发潜力的房地产都适宜用假设开发 法估价。 下面我们把这类房地产统称为待开发房地产，待开发房地产投资开发 前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的 状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方 式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。具体适用以下几 个方面的估价： 1）适用于待开发土地价格的估算，包括土地的最高价格、最大利润、最 高开发费用等的估算； 2 ）适用于通过熟地价格来估算生地价格； 3 ）适用于具有开发潜力的房地产价格的估算； 4 ）适用于土地开发完成后进行转让的转让价格估算； 5 ）适用于对待拆迁改造的房地产价格的估算，如对原有建造物拆除后在 原址重建新项目的估价； 6 ）适用于对建筑物或在建工程续建后进行销售的估价； 7 ）适用于房地产开发项目的财务状况评估； 8 ）适用于测算待开发房地产的最高价格、预期利润、可能的最高费用等 的估价。 （二）适用条件 在实际估价业务中运用假设开发法估价，估价结果的可靠性如何， 关键取决于下面两个预测： （1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断 了房地产的最佳开发利用方式，也就是土地最佳开发用途的确定。比 如：土地的用途、建筑档次、建筑规模等。 （2 ）是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了开发完成 后房地产的价值，即：房地产市场行情的正确预测。 在具体操作中假设开发法又要特别注意把握房地产市场趋势，准确预测 未来的收益和价值，并结合市场法、基准地价修正法和成本法等基本方 法，利用敏感性分析和风险分析才能为投资决策和可行性研究提供较为 准确的参考。 第二节 假设开发法的公式及具体估价方法 一、基本的公式 二、按估价对象状态细化的公式 三、按开发完成后的经营方式细化的公式 四、假设开发法估价的具体方法 返回