房地产估价 教学配套课件 刘薇 第9章 长期趋势法.pdfVIP

房地产估价 房地产估价 第九章 长期趋势法 学习要点 学习要点 1．了解长期趋势法的概念、及特征 2 ．熟悉长期趋势法的作用 3 ．掌握长期趋势法的具体应用 第九章 长期趋势法 第一节 长期趋势法概述 第二节 长期趋势法的具体应用 本章习题 第一节 假设开发法概述 一、长期趋势法的概念 二、长期趋势法的理论依据 三、长期趋势法的适用条件 四、长期趋势法的步骤和适用范围 五、长期趋势法的特征 六、长期趋势法的作用 返回 返回 一、长期趋势法的概念 长期趋势法是将统计学和预测学的基本原理与方法运用到房地产估 价中而产生的一种评估方法。 返回 返回 二、长期趋势法的理论依据 从长期的发展趋势看，房地产价格的变动呈现出一定的规律性，因 此，当需要评估某宗房地产的价格时，可以根据该宗或与该宗类似的房 地产过去较长时期形成的历史价格资料，按照时间序列，反映出该宗房 地产的价格变化过程，找出规律，估算估价对象房地产的价格。 因此，根据房地产价格的历史数据，通过统计分析，可以判断该类 房地产的目前价格或未来一定时期的价格。 返回 返回 三、长期趋势法的适用条件 长期趋势法适用的对象是价格无明显季节性波动的房地产，适用的 条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料和数据，并 且所拥有的历史价格资料和数据真实、可靠。越是长期的数据，越能够 消除短期变动与意外变动对房地产价格的影响。 但是，影响房地产价格的因素是不断变化、错综复杂的，房地产市 场不可能是过去的简单重复。因此这种以预测为主的估价方法，常常会 使估价结果偏离市场价格。所以，长期趋势法在房地产估价中不能作为 一种单独使用的估价方法，只能作为其他估价方法的补充或检验。 返回 返回 四、长期趋势法的步骤和适用范围 （一）长期趋势法的步骤 1）搜集估价对象或类似房地产的相关历史资料和价格数据，并对资料和 数据进行检查、鉴别，以保证其真实性和可靠性。拥有的历史资料时期 越长越正确、可靠，因为只有长期趋势才可以消除房地产短期上下波动 和异常波动带来的影响； 2 ）整理上述搜集到的历史资料和价格数据，并将其统一到相同的标准， （如为单价或楼面地价）然后按照时间的先后顺序把它们编排成时间序 列，画出时间序列图，如图9—1所示： 四、长期趋势法的步骤和适用范围 3 ）观察、分析时间序列，找出其特征，并根据特征选择适当、具体的长 期趋势方法，总结出估价对象价格随时间的推移而产生的价格变动规 律，并总结出一定的模式； 4 ）以此模式去推测、判断估价对象在估价时点时的价格。 （二）长期趋势法的适用范围 长期趋势法的应用范围比较广泛，无论是土地，还是高层建筑物， 或是房地产的买卖租赁、典当抵押，只要拥有估价对象或类似房地产较 长时期的历史价格资料，都可以运用长期趋势法估价。