土地开发经济可行性对规划实施影响及应对——以北京市昌平区北七家镇为例.pdfVIP

才司司土赘活锺谛 资源行政管理与法制建设锄绺嘲始 黝㈣ 溉糖 弼 土地开发经济可行性对规划实施影响及应对 一 以北京市昌平区北七家镇为例 _池静静／李玉峰／王方方 (北京舜土规划顾问有限公司，北京 100010) 摘 要：在城市快速发展、区域规划实施周期长、涉及工作和利益关系复杂、成本投入大等现实条件下，土 地开发经济可行性成为影响规划实施的重要因素。文章深入分析了土地开发经济可行性对规划实施的影响机 制，提出早期介入、规划方案优化、土地开发整合统筹、土地上市交易优化决策、完善政策支持、加强部门 协调管理六项应对方案。并以北京市昌平区北七家镇规划实施为例，分析其概况及土地开发情况，总结借鉴 促进规划实施的经验，为完善规划实施管理、调控提供决策依据 。 关键词：土地开发；经济可行性；规划实施；北七家镇；昌平 中图分类号：F301．0 文献标识码：c 文章编号：1672-6995(2014)09—0044—95 市快速发展过程 中，土地开发活动需协调的利 下的土地出让金回笼情况。土地开发中对经济可行性 益关系日益复杂，开发成本和实施难度逐渐提 的影响因素有以下几方面。 高，土地开发经济可行性成为影响规划实施的关键因 一 是区位条件。开发地块的自然地理、经济区位 素，也是地方政府及相关管理部门在规划方案确定、 条件一方面决定了土地开发成本中的征地补偿、拆迁 土地开发实施决策中考虑的重要方面。在这种背景 补偿水平，同时也决定了地块价值 ，直接影响_十地出 下，深入研究土地开发经济可行性对规划实施的影响 让金水平。开发地块的区位条件越好 ，成本和收益水 机制，挖掘、整合降低经济因素对规划实施影响的策 平越高。 略和措施，对政府及相关管理部门提高土地开发效率 二是规划条件 。地块规划条件 的影响体现在两 和效益，完善 自身管理实践，促进城市建设高效进展 方面。一是规划用地性质 。开发区域地块类型可分 有重要意义。 为上市经营性地块 、非上市经营性地块 。上市经营 性地块主要包括居住用地 、商业服务设施用地、工 1土地开发经济可行性对规划实施影响机制分析 业用地…等经营性用地 ，非上市经营性地块主要包括 1．1土地开发经济可行性影响因素分析 大部分公共管理与公共服务用地 、道路与交通设施 土地开发经济可行陛取决于土地开发成本和收益 情 用地、公用设施用地、道路广场用地…等公益性用地 况。土地开发成本包括前期费用、征地补偿费、拆迁 类型。经营性用地 中居住用地 、商业服务设施用地 补偿费、市政基础设施建设费、财务费用、土地一级 土地出让金水平较高 ，工业用地较低。二是规划指 开发管理费、两税一费等，其中影响大的项 目包括征 标用地强度 ，以容积率为代表指标。一般情况下， 地补偿费、拆迁补偿费、市政基础设施建设费三项。 用地强度对土地收益 的影响呈规律性变化 ，在适宜 土地开发收益取决于拟上市地块在预期土地市场情况 用地强度水平前 ，用地强度和土地收益呈正相关关 收稿 日期 ：2013-10—11修 回日期：2014-08 06 ▲作者简介：池静静 (1984 )，女，河南省舞阳县人，北京舜土规划顾 问有限公司中级经济师，工学硕士，主要从事土地规划与 管理、区域土地开发等工作。 1此处土地开发收益指土地上市后 回收资金情况，非扣除开发成本后 的土地开发净收益。 44 I 目±∞ I2。14第9期悔32