住宅价格周期及其影响因素研究.pdfVIP

第36卷 第2期 经 济 与 管 理 研 究 Vo1．36 No．2 2015年2月 Research OilEconomicsandManagement Feb．2015 住宅价格周期及其影响因素研究 赵茜宇 施昱年 内容提要：基于中国2000年第一季度至2013年第四季度的住宅价格指标，本文运用三角图法划分住宅价格周 期为扩张期、正常期和收缩期，选取经济基本面、住宅市场和货币市场三个构面的指标，进行二项probit和 多元 probit模型回-5，研究表明在全国的层面上对住宅价格收缩影响显著的因素是住宅市场本身和利率，并且住宅市场 本身的因素影响较大；而在扩张期，对其影响显著的因素较多，需要采取综合措施抑制住宅市场的扩张 关键词 ：庄宅价格周期 经济基本面 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号 ：1000—7636(2015)02—0088—06 引言 住宅及房地产业作为宏观经济的基础性、先导性产业 ，不仅关乎国计民生，而且能在很大程度上反映和影响 整个经济的发展状态 。住宅市场收缩引发的经济衰退会对宏观经济产生重大破坏，住宅市场过度繁荣引发的 经济泡沫也会触动国家实体经济的根基。20世纪90年代，房地产市场泡沫使 日本的政治、经济乃至社会生活步 入了 “失去的十年” 。可见，住宅市场的扩张和收缩与宏观经济存在密切的关系。中国的住宅市场形成较晚，从 1998年国家停止福利分房、实行住房制度改革后，住宅市场才建立起来，并逐步发展和壮大，成为国民经济的重要 增长点 。据CREIS中指数据统计 ，1998年房地产开发投资对GDP的总贡献为 15．03％，到了2007年则上升至 27．49％ 。住宅及房地产业成为国民经济的支柱产业之一，而伴随着房地产业发展和壮大的是住宅价格的迅速 上涨和波动。为抑制住宅价格上涨脱离经济基本面，平滑住宅价格异常波动 ，促进住宅及房地产业与经济的协调 发展，政府从2003年开始实施了一系列调控政策。然而，住宅价格上涨现象背后所隐含的住宅周期阶段和阶段 性影响因素并不明晰。因此 ，研究住宅价格周期及其影响因素具有非常重要的政策意义。目前相关研究主要是 运用不同方法对房地产市场周期进行识别和划分 ，从分析住宅价格波动的影响因素出发研究住宅价格周期 波动的影响因素 。但住宅价格周期波动不完全等同于住宅价格波动 ，而且住宅价格周期有不同的阶段，在不 同的阶段相关因素的影响方向和影响系数存在差异。因此，以住宅价格周期为因变量，探索其影响因素具有重要 意义。在划分住宅价格周期的基础上，构建离散因变量的probit模型，选取时间序列数据，进行住宅价格周期影响 因素的实证分析，为相关部门把握住宅价格周期阶段和影响因素提供参考。 收稿 日期：2Ol4—07—16 基金项 目：中国人民大学 “985工程” 作者简介：赵茜宇 中国人 民大学公共管理学院博士研究生，北京，100872； 施昱年 中国人民大学公共管理学院讲师。 88 ResearchonEconomicsandManagement(No．2，2015)1经济与管理研究(2015年第2期) 一 、 理论建构 住宅价格周期是住宅市场周期性波动在其价格上的体现，是住宅市场价格变量在运行 中出现的交替性扩张 和收缩的过程 “。本研究使用三角图法将周期阶段分为三个 ，分别是扩张期 、 正常波动期和收缩期。三角图法是哈丁和帕甘 (HardingPagan) 在经典周期 划分方法——转折点法基础上建立起来的周期识别方法。该方法将周期波动的转 折点即波峰和波谷作为三角形的顶点构造直角三角形 ，如图I所示。 图1是一个标准的收缩期，A表示周期波动的波峰 ，C表示波谷，那么A点到B 点对应的时间跨度就是收缩期的长度，设为 ，从 B点到 C点度量的就是收缩期 的振幅，设为A，周期的严重度设为 s，如式(1)所示 ，它衡量了从长期来看波动的 偏离程度。此方法可以在划分周期阶段 的同时，衡量周期的长度、振幅和严重度， 从而为分析和对比不同周期阶段的特征 ，寻找周期波动的影响因素提供参考。