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浅析房价“十调不降”的原因及对策建议 　　作者简介：陈朝亚，（1988.12-），广东商学院法学院2012级法律硕士研究生，研究经济法方向； 　　陈翰易，（1988.10-）广东商学院法学院2012级法律硕士研究生，研究刑事诉讼法方向。 　　摘要：从2002年8月六部委颁发的217号文件算起至今，我国房地产调控已走过了十个年头。回顾这十年的调控，房价上涨―调控措施出台―房价再上涨―再调控，调控的实际效果不能说一点没有，但肯定是差强人意，甚至遭到人们的批评，这不得不引起我们的反思并找到其中的原委，对症下药，这样才能促进房地产市场和谐发展。 　　关键词：十年调控 房价现状 制度原因 对策建议 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-026X（2013）10-0000-02 　　一、十年调控的措施及房价现状 　　（一）十年调控措施回顾 　　2002年，政府出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停沿用多年的土地协议出让方式，转而运用招标拍卖的方式出让国有土地，从此被认为是“新一轮土地革命”开始了，到2009年，各大中城市房价进入“报复性反弹”，“地王”频现，12月温家宝总理提出抑制房价过快上涨的四项政策。①再到2013年2月20日，国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，即“国五条”的出台，我国的房地产市场调控已走过了十个春秋。经过十年的不断摸索，虽然我国房地产调控目标逐渐清晰，措施政策体系逐渐建立，调控的手段更加多样化和制度化，但是，十年调控后的房价现状又是怎样的呢？ 　　（二）“十年调控”后的房价现状 　　根据国家统计局发布的最新数据显示，在新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动方面，2013年4月份70个大中城市住宅销售价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.1%；与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，上涨的城市有68个。4月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为13.7%，涨幅比3月份回落的城市有1个。② 　　分析上述数据，不难看出，在“国五条”调控措施出台后，我们的房价仍在继续上涨，大中型城市的房价还在大幅上涨，可以说这次调控又变成了“空调”，并且还在继续陷入“越调越涨”的怪圈之中。 　　二、房价“十调不降”的原因分析 　　（一）我国房地产市场准入制度门槛过低 　　市场准入制度是国家对市场主体资格的确立、审核和确认的法律制度，主要包括市场主体资格的实体条件和取得市场主体资格的程序条件。其表现是国家通过立法，规定市场主体资格的条件及取得程序并通过审批和登记程序执行。对于房地产企业的市场准入机制是规定在我国《城市房地产管理法》的三十条和三十一条和具体的《房地产开发企业资质管理规定》上，其中规定了设立房地产应当具备的条件，对房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定做了规定，房地产开发企业按照不同的资质可以分为一、二、三、四个不同的等级，就最低的四级最低注册资本来看才需要100万元，这样的资本对于现在的企业和私人来说不算什么大数目，于是很多外行企业看到房地产业的暴利，想方设法进入这一行业，例如，雅戈尔在2006年公司实现主营业务收入59.76亿元，其中，房地产收入为19.27亿元，远远超出西装和衬衫业务净利润的总和③。有数据显示，到目前为止，我国已有300多家上市公司涉足房地产开发领域，有的甚至将主业转型为房地产。由于房地产市场准入的门槛低，没有资格的企业就想法设法盲目投资或者进行房地产开发，这不仅不能保障商品房的质量还使得房地产市场的正常发展秩序受到打乱，出现投机、囤地、恶意炒房等不良现象，从而加速房价的飙升。 　　（二）土体垄断制度的始作俑者 　　土地垄断的根本原因是土地所有权和管理权高度集中于地方政府④。有人比喻称，中国现行土地市场，国有建设用地是政府经过征地、开发、加工等生产程序后制造出来的商品，和其他厂商生产出来的商品制造过程大体一致，所不同的只是制造商一个是政府，一个是商人⑤。实践表明，地方政府在土地进入资本市场过程中起着至关重要的作用，是土地资本的主要供给者。而决定地方政府土地供给的因素主要来自两个方面：一是经济因素。土地商品的成本和产品价格之间存在着较高的差额，利润巨大。二是政绩因素。地方政府为了眼前GDP的快速增长，不惜大肆拍卖征地，拆迁，在这种土地垄断制度下，地方政府不但是土地的买家、土地出让的卖家，还是土地财富收支的账房先生，受政府权力联结机制的保护，当流动性充裕、房地产市场向好时，地方政府有动力、有能力推升地价和房价；当楼市价格下跌、土地交易冷清时，地方政府的财政平衡压力就会增大，他们也一定会通过构筑政策防