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不动产统一登记若干问题研究 　　2014年8月15日，国务院法制办公布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），面向社会公开征求意见，笔者根据自己的理论研究与工作实践，结合该《征求意见稿》，就不动产统一登记的一些重要问题提出如下意见，以供参考。 　　一、不动产登记是强制登记还是自愿登记 　　一般而言，不动产登记具有被动性，应依当事人申请而为之，如果国家要求不动产必须登记，将会产生公权对私生活的干预，但事实上，普通老百姓对不动产登记的愿望是非常强烈的，经登记的不动产权利能得到充分保护的观念已深入人心。在市场体制充分发达，资源能够自由流通的社会，基于交易安全的需要，当事人对不动产登记的愿意是非常强烈的。在过去计划经济条件下，房地产市场并不发达，房屋交易非常稀少，政府曾经实行过一段时间的总登记，这种总登记具有强制性，它主要是为了满足国家房屋普查之需。由于我国城乡二元结构的存在，集体土地上的房屋土地等不动产资源的交易却受到限制，当事人申请农村不动产资源登记的欲望并不强烈，不动产登记比例较低。因此，最近，国家自上而下，大力推进农村房屋土地等不动产的确权登记，这种登记也具有一定的强制性。但是，随着城乡一体化的推进，城乡资源互动的深入，农村房地产市场的建立，特别是在自由流通的城市房地产市场，毋需再行强调不动产登记的强制性，应当回归不动产登记应有的法律属性，即依据当事人的申请而启动。 　　《征求意见稿》第2条规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。建议修改为“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构根据当事人的申请依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，法律、法规另有规定的除外”。 　　二、不动产登记机构的设立 　　不动产登记机构如何设立，是实务部门最为关心的问题，《征求意见稿》第5条规定“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作”，至于该部门究竟何为，并未明了，是其他不动产登记机构并入国土部门，还是单设不动产登记局，都未明确。由于涉及各自的部门利益，无论如何设置，都需要当地政府部门的强力推进。《征求意见稿》第6条规定“跨县级行政区域的不动产的登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理”，举例示明，比如一个地级市，下辖三个中心城区（不包括下辖设区的县），那么根据该条规定，该地级市可由三个不动产登记机构分别办理。依笔者之见，地级市应设一个统一的市级不动产登记机构，下辖的中心城区可分设派出机构，统一接受市级不动产登记机构的领导。这样设置，可以保证在一个城市里，不动产登记运行体制的顺畅，减少分设不动产登记机构的制度运行成本，因为在中国现行体制下，分设部门就会产生部门利益，产生部门摩擦，带来部门协调问题，影响效率。 　　三、不动产基本单元理解 　　不动产基本单元是不动产登记中的核心问题，一个不动产能否纳入登记，能否登记发证，就看它是否满足基本单元的要求。何为不动产基本单元，我国《物权法》并未涉及，按照物权客体特定性原则，纳入物权登记的不动产应当具备构造上和利用上的独立性，一个是物理标准，另一个是使用价值标准，即不动产基本单元是指在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权等物权之标的物的不动产部分。但如何判定构造上及利用上的独立性，争议很大。一般认为构造上的独立性指物理上的独立性，一般要求物与物之间有固定的墙壁相分割开，能与其他物完全相区别，利用上之独立性指可以排他使用，且能发挥该物之效用。然而，随着经济与社会的发展，土地资源的日益稀缺，为了资源效用的最大化，在构造上独立性的判断标准上，各国大多以范围明确论代替物理上之独立性，同时也放宽了对利用上的独立性的标准。只要具备在图纸上有明显界线且实务中也有明显的界址，即便没有固定墙壁相区分，也可以成为专有部分。至于利用上的独立性，只要利用时不对其他共有人产生不利影响，一般也都认为其具有独立的使用价值。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用若干问题的解释》第2条规定，“专用部分是指具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”。 　　《征求意见稿》第7条规定：“不动产以不动产单元为基本单元进行登记。不动产单元具有惟一编码。”该条规定中的“惟一”系用词不当。建议修改为：“不动产应当按照基本单元进行登记，不动产基本单元应当具备构造上和利用上的独立性，不动产基本单元应当具有明确、唯一的编码”。 　　四、关于空间的登记 　　当前，土地的空间利用日益重要，在城市中，机械式车位、地下商场、空中走廊、高架桥等立体利用土地的情形大量出现，但是，在当前实务中，这些对空间立体利用