浅论房地产可行性的研究.pdfVIP

第09卷 第4期 中国水运 VbI．9 No．4 2009年 ChinaWater ADr¨ 2009 4月 Transport 浅论房地产可行性研究 宿春莲堙 (1青岛开发区城市建设局，山东青岛266555；2中国海洋大学，山东青岛266100) 摘要：阐述了房地产可行行研究的概念及作用；在分析我国房地产可行行研究的现状的基础上，提出相应的对策。 关键词：房地产可行行研究；{鞔念；现状；对策 中图分类号：F293．3 文献标识码：^ 一、房地产可行性研究概念及作用 1．项目基本情况 房地产项目的可行性研究是指在房地产项目投资决策 包括项目的名称、性质、地理位置、总占地面积、总建 前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细 筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资总额， 致的渊查与研究，对町能采用的各种开发方案进行认真仔细 总工期等基本情况。并说明项目提出的背景、开发建设的必 的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学 要性，对实现城市总体规划、发展全市经济的意义。进行开 的预测和浮价；并在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适 发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外 _Hj性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分 部条件，各类建筑物现状，需要拆除的房屋面积，需要处置 析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是 的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料， 否应该投资建没和如何投资建设等结论性意见，为项目投资 并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫 决策提供可靠的科学依据。 生环境条件进行分析。 一个完善科学的房地产项目可行性研究在房地产项目实 2．市场分析 施过程中可以起到以下三个主要作用： 包括宏观经济情况介绍，房地产市场整体情况调查，房 1．保证项目投资决策的科学性。房地产开发项目投资周 地产细分市场销售调查和需求预测，开发项目的销售或出租 期长，牵涉I面广，而且房地产市场的不确定因素多，盲目投 前景分析，市场范围的确定和租售对一分析。调查的主要因 资很难取得预期经济效益。只有对投资项目进行详细可靠的 素包括政策因素、社会因素、规划因素、人文因素、开发商 市场顶测、成本分析、效益计算和风险评估，才能使投资决 因素等。分析方法主要有统计分析法、集合意见分析法、市 镱建立在科学合理的基础上，进而取得理想的预期效益。 场比较法、历史经验分析法、因果分析法等。 2．保证项目投资优化。一般情况下，可行性分析是研究 3．项目开发方案 一个项目能不能做，能做的话能得到怎样的经济收益和应该 项目开发方案选择和定位包括项目总体方案定位和项目 怎样做的项目分析。同时，有的情况是研究一个项目的多个 具体产品技术规划设计方案。主要包括开发项目的总平面布 方案，要在多个可行方案中选出一个最优方案。这样，研究 局，主要建筑物的造刑设计，城市景观设计，建筑物的主要 员就能在町行性分析的基础上，全面考虑市场、资金、风险 技术参数，场地内外交通组织、基础设施与工程管网规划。 等各方面的问题，综合评价、合理取舍，优选最佳项目方案， 4．经济分析和财务评价． 使投资获取最大经济效益。如果没有房地产项目投资的可行 确定项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排， 件研究成果，房地产项目投资就无法得到优化。