物业管理法则.docVIP

王燕军：大家好，我们今天的网上教学活动就要开始了，在的同学和老师和大家打个招呼。 王燕军：这里先发两个重要的案例，供大家学习和做期末复习参考。 　　案例一：天山物业服务公司以弥补经营的亏损为理由，要求提高“天翔花园”住宅小区业主的物业费和水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交物业费和水电费。同时天山物业服务公司采购了一批新的IC卡水、电表，要求小区业主每户出资1000元将原来的水、电表替换掉，此举遭到大部分业主的反对。于是物业服务公司对拒不交钱换表的业主断水、断电，并对拒交水电费的业主给予罚款处理。小区业主对物业服务公司的所作所为极为不满，强烈要求更换物业服务公司。部分业主通过联名签字同意，请了另外一家物业服务公司来到小区，但天山物业服务公司以其与开发商有委托合同为由拒绝交出管理服务权。 　　试析：天山物业服务公司和业主的做法各有什么不对之处？ 　　案例二：2010年9月的一天，家住绿景小区的5岁小孩王某，由其母亲赵某陪同，在横穿小区喷水池小溪时，身体失去平衡，右眼被池边种植的铁树叶尖刺伤。经医院诊断，王某右眼角膜白斑，需做角膜移植术，经某法医验伤所鉴定其伤残程度为8级。 　　其母赵某认为成发物业公司作为小区的管理者，违法种植铁树，而且无专人管理，没有尽到安全保障义务，要求成发物业公司进行经济赔偿。成发物业公司认为应由其监护人承担王某受到伤害的全部责任。理由是首先，小区的喷水池小溪中铺有人造乱石，并立有警示牌，提示监护人不应让未成年人进入该区域玩耍，本案中的监护人未履行好看管王某的义务。其次，绿景小区是市级园林式住宅小区，绿化布局合理、科学，法律也未禁止在小区内种植铁树。 　　问题：1．王某及其监护人赵某可以通过哪些途径要求物业公司承担责任？ 王燕军：这里有一些期末复习时需留意问答题： 　　结合实际谈谈物业管理纠纷的起因及其防范 　　试述物业服务合同的内容 　　简述在物业管理过程中民事侵权行为的表现 　　简述业主自治自律的基本原则 　　简述物业管理法律关系的特征 　　简述物业服务企业的职责范围 　　简述物业管理民事责任的免责条件 王燕军：最高法院出台的两个司法解释非常的重要：这两个司法解释在2010年才开始制定和实施，对于解决物业管理过程中的具体问题很有价值，希望任课教师应当将其内容和精神讲解给学员。 　　最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释：关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 　　（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）法释[2009]7 　　中华人民共和国最高人民法院公告 　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 　　为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 　　第一条　依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 　　第二条　建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： 　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分； 　　（二）具有利用上的独立性，可以排他使用； 　　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 　　第三条　除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： 　　（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； 　　（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 　　第四条　业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 　　第五条　建设单位按照配置