城市新区投资开发模式探讨--横琴新区对贵阳高新区的启示.pdfVIP

施和实现土地增值后，再以土地出让收益偿还BT融资款。 由于横琴地属粤港澳地区，地理环境优越，政策扶持力度较大，启动开发资金充裕，从 而能够将土地一次性大片连片开发。2012年6月，已经有40余家股权投资基金企业入驻横琴 新区，预期初步目标是吸引100家股权投资基金企业入驻横琴，预期吸纳资金总规模300多亿 左右。横琴新区22家重点项目2012年第一季度建设进展顺利，建设资金基本到位，而信托等 各路资金也欲通过各种方式进入在建项目获利。这就使得横琴开发能够做实，能够与管理主 体管委会相分离，同时能够对整个城市新区做好总体规划。 横琴新区的投资开发方式利弊并存：一是政府在区域控制性规划审批过程中招募BT投 资人，确保基础设施建设先行，但该做法容易导致基础设施建设成本未能完全锁定。二是基 础设施一揽子BT的做法适用于投资人具有超强资信、项目控制能力的项目，国有大型建工 企业是比较适当的选择，但对中小建筑施工企业未必适用。三是没有将二级开发与～级开发 联动，绕开土地出让招拍挂、土地出让收益返还等，虽然横琴新区有先行先试的作用，但仍 然存在着不确定的政策法律风险。 三、贵阳高新区开发运作模式 贵阳国家高新技术产业城市新区(以下简称贵阳高新区)是在贵阳市中心城区以西建立 起来的城市新区，全区规划面积89．94平方公里，目前已经形成金阳科技产业园、沙文生态 科技产业园、罗格生态科技园区、铝及铝加工园区、新天高新技术工业园、青山环保生态园 区和综合保税区“一区七园”的发展布局。 2008年12月，经贵阳市人民政府批准，贵阳国家高新技术产业城市新区管理委员会出资， 在原贵阳高新区国有资产管理有限公司基础上组建而成的国有独资企业——贵阳高科控股 集团有限公司(以下简称高科集团)，负责贵阳高新区开发建设的市场化运作。高科集团注 册资本10亿元人民币，目前总资产为120亿元，所属全资和控股企业十余家，按照“服务高 新，搭建平台，适度多元，推动发展”的经营方针，努力完成基础设施建设、配套建设、搭 建良好的金融服务平台，已经形成基础设施建设、房地产开发、金融服务等三大核心产业板 块。 贵阳高新区地处西部内陆，工业基础不牢，管理经验相对缺乏，启动开发资金并不充 裕，这决定了开发行为必定是逐片开发、滚动开发，即用初期有限的资金先开发一小片土地， 等有了收益，再用收益投入到下一片土地的开发中去。这种投资开发方式同样利弊并存：一 是贵阳高新区通过高科集团的投资开发平台，对区内所有水、电、管、路、气、绿化和厂房 项目，以BT方式委托各建筑施工企业建设，而BT前期所需资金、进度款等压力较大。通过 高新区管委会担保和协调，以在建工程为抵押从银行贷款融资，项目建成出让后再以收益偿 还，风险较高，偿还贷款压力大。二是由于开发资金不充裕，逐片滚动开发，受外界影响因 素比较大，从而导致城市新区总体规划不明朗或经常修改。三是由于开发资金并不充裕，一 609 定程度上需要政府更深地介入，从而也导致了开发初期管委会和高科集团合二为一，公司市 场化运作不明显。开发中期，管委会、高科集团相对分离，管委会履行高科集团董事会职能， 在土地拆迁、建设协调、监管、办理前期审批手续、提供优惠政策等方面提供了便利，也在 一定程度上限制了高科集团自主运作和决策。 在城市新区中通常存在着“管理主体一开发主体”这对关系，即“管委会——国有开 发公司”这对关系。这对关系是合二为一还是清晰分开，决定着城市新区的管理架构是政企 合一还是政企分开。那些获得了较为独立权限的城市新区往往发展较快，而那些经常受到条 线机构干扰的城市新区，往往被其他部门掣肘，发展不顺。对于相当多的城市新区而言，由 于在建设初期，困难较多，需要集中力量搞建设，因此往往采用政企合一形式；而当城市新 区逐渐发展壮大起来的时候，客观和主观上都要求政企分开。 四、横琴新区对贵阳高新区开发运作的启示 横琴新区和贵阳高新区，都是站在国家战略层次的开发。基于共同的战略高度，横琴新 区对贵阳高新区有所启示： (一)政府主导模式不适合。政府主导模式，这是传统的城市新区建设模式，对政府的财力 和管理能力有较高的要求。优点：政府主导开发进度；政府直接分享开发收益；协调、监督 容易；法律关系简单。缺点：政府的财政压力：经验和技术力量不足；成本超支风险大。目 前贵阳高新区自身资金有限，施工能力不足，暂不适用该模式。横琴新区资金充裕，但是作 为改革开放的前沿，需要更多的资本注入，因此政府主导的建设除土地一级开发外，其他项 目很