城区土地估价方法探讨.pdfVIP

Journalof ofScienceand ShandongUniversity Technology 牟翠伟 城区土地估价方法探讨 Natural Science 影响土地价格的总体因素有： 价评估的基本步骤如下： (1)国民经济增长速度； (1)建立理论测算模型，选择测算指标。即确定 (2)城市化发展状况； 测算模型涉及到的理论依据、理论变量、经济假定及 (3)土地制度，特别是土地使用制度； 评判准则等。 (4)投机作用。 (2)样本调查及调查表的整录。即确定调查范 影响土地价格的具体因素有： 围及调查对象，建立土地收益测算数据库。 (1)位置； (3)数据的转换分析与数量测算模型的设立。 (2)土地使用限制； 数据库建立后应将有关调查数据转换为测算变量并 (3)基础设施完善程度； 进行统计分析得到样本数据然后选择不同的数量模 (4)地区经济结构； 型对样本数据拟合得到相应的参数估计值。 (5)人口密度； ， (4)参数估计检验及最后的区间估计。参数估 (6)城市周围农业用地的生产状况； 计检验后，一般应以参数估计标准差最小的模型来 (7)税收； 确定参数的估计区间并进一步求算各区位土地收益 (8)土地市场发育完善程度。 估计值及估计区间。 除以上因素外，土地自然因素也可以影响地价， 级差收益测算法越来越多地在城市土地估价中 如土质、地势、排水性、日照等。 被采用。 1．3我国城市地价体系的内容[31 1．4．2剩余法 根据我国目前地产市场和地产市场管理制度的 剩余法，即预测的土地与建筑物的共同转让价 特点，我国现行的地价体系由基准地价和宗地地价 减去建筑开发费、利息、利润后得到待估土地价格的 构成。 一种估价方法。此法适用于待开发土地、拆迁改造 1．3．1基准地价 土地或进行整理土地及旧建筑占用土地的估价，应 基准地价式按城镇土地级别或均质地域分别估 用剩余法进行土地估价的基本步骤如下： 价的商业、住宅、工业等各类用地和土地级别的土地 (1)调查待开发土地内外条件，正确假设土地的 使用权的平均价格。基准地价评估以城镇整体为单 最佳开发利用方式。 位进行。 (2)预测未来开发完成的土地建筑物售价，要求 1．3．2宗地地价 正确掌握地产市场行情及供求关系。 宗地地价是城镇内某一宗地在当地市场供求状 (3)估算开发、营建总成本，求算待估土地价格。 况和一般经营管理水平下的评估价格。宗地地价按 2土地估价功能实现 评估目的可分为标定地价、土地使用权出让底价和