浅析土地价格问题与土地税收问题.pdfVIP

甘肃农业 2012年第o3期(总333期) 浅析土地价格问题与土地税收问题 张平军 (中共甘肃省委党校，甘肃 兰州 730070) 中图分类号：g301．0 文献标识码：A 文章编号：1673—9O19(2012)一O3一OO55(02) 近年来在土地征用、租用、评估转让等方面引发了许多矛 交易价格和非公平交易价格。还有土地的拍卖价格、招标价格、 盾，从问题的分析来看大多数与土地的评估价格和农民群众的 协议价格、转让价格等也都属于交易价格。 切身利益有关。因此对在土地征用中的评估、土地的价格、土地 3．按政府管理手段的不同进行分类。一是申报地价。指由土 税收等问题的认识和研究就显得非常重要。 地所有人或使用人向有关机关提出申报的价格；二是公告 (示) 一 、 土地价格问题 地价。指政府定期公布的地价，它一般是征收土地增值税和征用 土地价格和地租一样是土地经济学中最重要的问题。这里 土地补偿的依据；三是补交地价。指我国所规定的原无偿划拨土 所说的土地价格不是土地购买价格，而是土地所提供的地租的 地转为土地批租方式后，必须由转让方向土地部门补交的地价。 购买价格，而这种地价用公式表示为：地价=地租 ／利息率。 此外，按土地价格评估的技术方法不同，土地价格又可分为土地 ㈠土地价格特点 首先土地价格是土地权益价格。人们购 总价格、单位面积地价、楼面地价等。 买土地不是购买土地本身，而是购买土地将来能获得收益的权 口土地价格影响因素 利，如所有权、使用权、租赁权和抵押权等；二是土地价格不是土 1．一般因素。是在一般社会经济方面对土地价格总体水平 地价值的货币表现，不以生产成本定价；三是土地价格主要 由土 产生影响，从而成为决定各个土地具体价格的基础。(1)土地的 地市场决定；四是土地价格呈上升趋势；五是土地价格具有明显 自然因素。指地块所在地区的地形、地质、气候等 自然条件对地 的地区性和地域性，一般没有统一的市场价格；六是地价有较强 价水平的影响。凡是地形崎岖、地质不 良、气候不佳的地区，地价 的计划性，一般受到国家明显控制。 水平较低。(2)社会因素。指人 口状况、城镇化程度、文化、福利、 ㈢土地价格种类 根据性质、作用、用途等的不同，可以有 风俗习惯等因素对地价的影响。人 口多、城市化速度快、文化、娱 不同的表现形式，不仅有交叉，而且同一宗土地上也可赋有一种 乐设施完善、福利 良好的地区，地价水平相应较高。(3)经济因 以上的价格。 素。指国民经济增长速度、物价、居民收入水平、财政与金融状况 I．按土地权利不同进行分类。一是土地所有权价格。指人们 等因素对土地价格水平的影响。国民经济增长快、工商业发达、 为购买土地所有权而支付的代价，其实质是地租的资本化；二是 收入水平高、资金充裕的地区，地价水平会相应上升。(4)政治因 土地使用权价格。指人们为取得一定年期的土地使用权、收益权 素。指国际形势、国内政治状况、国防安全、外交关系等，都影响 而支付的经济代价。土地使用权价格一般要比土地所有权价格 投资者对未来的信心，从而影响地价。(5)行政因素。指土地使用 低；三是土地租赁价格。指承租方为取得土地租赁权而向出租方 制度、土地规划、分区管制、税收制度等，都直接影响地价水平。 支付的代价。租赁价格的实质是地租的定期支付；四是土地抵押 (6)区域因素。指地块所在地区的自然条件与社会、经济、行政等 价格。指以土地作为担保物而取得贷款时，银行对土地所估计的 因素相结合所产生的地区特性，对该地区土地价格水平的影响。 价格。