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大型商场的估价方法探析 (王 炬) 摘要：大型商场是具有明显自身特点的一类商业房地产。它的个别性强，其价值不仅 与转让方式紧密相关，同时受其运营效果的影响大。大型商场的估价可选择的方法有收益法、 比较法和成本法，但每种方法在选用前需要首先明确以何种转让方式为假设前提，然后再进 行估价方法的适用性分析，同时各估价方法在运用中还应注意其不同于普通商业房地产估价 的一些要点。 关键词：大型商场：估价方法；转让方式；运营效果 商业房地产是房地产估价中常见的一类估价对象，它形式多样，主要包括购物中心、百 货、超市、商业街、主题商场、专业市场、社区商铺、临街底层商铺、写字楼、酒店等。近 年来，大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，因此以购物中心、 百货商场、大型超市、主题商场等为代表的大型商场的估价业务也日益增多。但大型商场与 我们经常评估的社区商铺、临街底层商铺等商业房地产相比，虽然同为以销售为主营方式的 商业房地产，但由于其区别于其他商业房地产的一些特点，因此在估价时，其评估思路与方 法的选取有其特殊性，估价的难度更大。针对大型商场的这些特点，我们对它的估价方法进 行了深入探析，以便更好地把握其估价过程。 1大型商场的特点 1．1大型商场的个别性强 大型商场是一个体量特别大的房地产，其需要的建设投资巨大，因此各大商场在建设初 期往往要根据其所处的区位的特点、以及市场定位等因素精心设计，而建成后的各大型商场 在建筑面积、外观、内部布局等方面也就差异明显。此外由于各商场的经营模式也不尽相同， 再加上大型商场在各类商业房地产中其数量也相对较少，因此相对于临街底层商铺、写字楼 等商业房地产，其个别性的特点更强，“独一无二”性也更突出。也正是由于这一特点，在 评估大型商场时，不仅搜集类似房地产作为可比实例的难度大，而且如何科学地分析相互之 间的差异对价值的影响并进行合理的修正更是难点。 1．2大型商场的价值与其转让方式紧密相关 大型商场的转让方式主要有两种，一种是整体转让，另一种是将其分割成面积较小的内 铺后分别转让，而两种转让方式形成的价格却有很大的差异。采用整体转让的方式，由于大 型商场的建筑面积大，相应价值也高，因此有实力的购买人也少。而且整体转让时，购买人 需要面临很大的资金压力，即便采用分期付款的方式，每次需支付的资金量也是很大的，即 使是有实力的购买人要准备如此多的流动资金来支付购房款也不是一件容易的事情，这些限 制条件制约了大型商场的流通性，使得其可实现的利润率明显低于普通商业房地产的社会平 均利润率，进而影响了其价值。但整体转让的优点就是出让人可以在相对较短的时间内完成 全部交易，获得购房款，并且所需的销售费用也较低。而采用分割转让的方式，由于大幅降 低了单宗交易的价格，因此购买人群大大增加，并且购买人承担的资金压力也较小，故其可 承受的单位价格也相对较高，因此采用此种方式最终销售完毕的总价要远远大于整体出售的 价格。但采用分割出售方式的缺点就是全部交易完成所需的时间长，往往需要1年以上甚至 数年的时间，而且还要组建一支销售团队或委托给专业的销售机构进行营销，相应所需销售 费用也较高。 由于两种转让方式可能形成的价格差距很大，因此我们在对大型商场进行估价时首先应 与估价委托人充分沟通，明确其估价目的，然后依据估价目的来确定以何种转让方式作为本 次估价的假设前提。不同的假设前提，采用的估价基础数据和估价参数也会不同，这也是大 型商场的估价与普通商业房地产估价的区别之处。 1．3大型商场的价值受其运营效果的影响大 大型商场的价值集中体现在它的获益能力上，而获益能力的高低与其运营效果直接相 关。大型商场的开发三种有模式：全部出售、租多售少、只租不售，而不论采用何种模式， 要达到其预期的开发目标，都需要一个运营团队来努力宣传策划、招募商户、提升商业氛围， 只有这样才能使商场保持正常的经营状态，并获得预期的收益，否则即使处于房地产价格的 上升期，位于繁华的商业中心的商场也会因商户流失导致收益下降而令其价值大幅下跌。同 样对于商场内铺来说，整个商场的运营管理能力更是直接决定了内铺的效益，商场的内铺不 同于临街外铺，其相对的经营独立性较差，一切都更为被动，如果商场运营不好，其很难独 善其身，皮之不存毛将焉附是最好的说明。因此大型商场的建成通常才只是个开始，未来的 运营效果也是直接关系商场价值变化的因素。 2大型商场估价