规范集体土地上房屋征收工作探讨.pdfVIP

屋的附属建筑和构筑物有门堂、柴棚、车棚、窜外厕所、烟囱、猪圈，罔墙等。这些基本上都是群众根据自身 生活的需要自行搭建和建造的，一·般也不艘行报批手续。在房屋征收中，被征收人的房屋拆除后，其所有附属 物和构筑物必然被随同拆除，因此，征收人应当进行合理补偿。另外，庭院空地面积也应当给予补偿。房屋征 收货币补偿款巾不但包括对房屋建筑面积的补偿，而且应包括对房屋所占用的其他土地面积的补偿。 第二、对在征收事项确定后被征收入所建造的建筑不予补偿。征收公告发布后，一些被征收人为了获得更 多的补偿，违规建造新的建筑或者种上树苗。为此应当明确，任何单位和个人不得在征收公告发布之后，在征 活动。 第三、违章建筑不予补偿。违章建筑包括：1、违反规划、无建筑许可手续的建筑物及构筑物。2、房屋征 收部门调查登记、拍照、录像后义建设的房屋、构筑物。笔者认为，对违章建筑的理解应该遵循以下原则：一 是实事求是的原则，这一‘原则是解决由于历史原因农村建筑房屋不登记或手续不全的基本原则。因此，在认定 是不是违章建筑时应全面考虑，如查明房屋建造的年代、原因、用途等因素。二是合法、合理行政的原则。此 原则应贯穿于处理征收问题的始终。房屋征收管理部门应遵循公平、公正的原则，具体问题具体分析，在依法 行政的基础上达到合理行政。三是充分保护被征收人合法权益的原则。农村进行违章建筑的原因繁多复杂，在 现实生活中，它们已成为农民增加收入的主要方式之一，而且有些违章建筑并没有对其他人构成危害。因此， 如果违章建筑一概不给予补偿显然是不公平的。所以，应具体问题具体对待，不可一概而论，要充分保护被征 收人的合法权益。 2．2丰富补偿方式，供被征收人选择 集体十地上房屋征收补偿的方式有三种，即实行货币补偿、房屋产权调换和批宅基地自建。实行货币补偿 方式，便于被征收人根据自己的需要选择购房标准、地点，简化征收补偿程序。不过，国人尤其是在农村本地 观念根深蒂固，对世世代代居住的人文环境总是铭刻在心，往往希望“回迁”，也就是实行产权调换或自建。因 此，作者认为，产权调换或自建的补偿方式有利于社会的稳定，是一种不可或缺的补偿方式。有必要在法律所 允许的范围内丰富补偿方式以满足被征收人根据自身实际情况进行选择的权力。当然，不管采取何种补偿方式， 均应当体现等价有偿的原则。 2．3明确规定集体土地上房屋征收补偿标准 ‘ 2．3．1采取货币补偿的补偿标准 笔者认为，补偿时不但要综合考虑被征收房屋的区位、用途、建筑而积等因素，还要考虑被征收房屋的建 造年代、建筑结构及材料质晕、楼层、朝向、房屋装修材料和程度等。依据补偿公平原则，征收双方当事人应 在签订协议时充分考虑装修程度，并在公平自愿的基础上进行协商以确定补偿数额。另外，对被征收房屋的前、 后院以及附属物的补偿也应加以考虑。 2．3．2采取产权调换的补偿标准 实行房屋产权调换的原则是：以房屋评估价为准，各算各价，互找差价。产权调换中，征收人有义务提供 与合同约定而积相近的调换房屋。 2．3．3采取批宅基地的补偿标准 应当按照土地管理法规确定的农民建房用地面积标准，提供具备“三通一平”条件的建房用地，由被征收 人自建，并对被征收房屋和附属物按重置价给予补偿。 2．4规定严格的法律程序 任何单位进行征收时都必须严格依照法定程序，持有法律规定的批准文件、征收计划及征收方案，到当地 集体土地一卜房屋征收主管部门申请许可证，主管部门必须对以．卜法律文件进行严格审查，文件不齐伞或者不合 格的不予发放征收许可证。 2．4．1征收申请 房屋征收补偿与被征收人的切身利益密切相关，为了保障被征收入的利益不受损害，保障征收工作顺利迸 行，对房屋征收实行行政许可制度是必不可少的程序。以便于确认所申请的建设项目是否合法、征收计划和征 收方案的可行性和合理性、补偿安置资={；；=是否足额及时到位。由当地集体土地上房屋征收主管部门负责征收申 请。也即为审批机关，对征收人中请的事项进行审查，对符合条件的申请人颁发征收许可证。 2．4．2审查批准 集体土地上房屋征收管理部门受理申请之后，不仅要对中请单位取得的各项审批文件进行审查，而且还要 审查所提交文件内容的合法性：经过审查，对符合各项条件要求的，方可颁发许可证。但是征收管理部门应当在 收到申请之日起30日内完成审查。相反，如果不能在法定期间内提交应提交的文件，或虽提交但内容违法，主 管部门应当作出不予颁发许可证的决定。 2．4．3征收公告 集体土地上房屋征收主管部门应将征收入、征收范围、征收过渡期限等基本征收事项向被征收人