某公园五号项目管理三期投标管理知识报告.pptVIP

推售 方案一：快速回款方案 ——在保证08年2.7万平米的销售前提下，低线入市，实 现快速回款，确保在当前市场背景下的安全操作。 销售周期为16个月，实现目标为 实收均价：29700元/平米 销售速度：4575平米/月 推售 方案选择背景： 当前市场相对谨慎的现状 未来市场相对稳定、理性的发展方向 开发商作为上市公司的经营要求 建议选择安全、稳妥、较为理性的方案： 方案一（快速回款方案） 附件。 5 5.1商业 5.2酒店管理公司 规划条件分析 北侧独立商业： 没有直接临街面，昭示性差；北侧临地面停车场，进入性好，交通便捷。 东侧底商商业： 连续的临街面，昭示性好，紧邻社区主入口，进入性好，既有车行流行又有步行空间，交通便捷，可形成停留空间。 北侧商业昭示性差，进入性好，交通便捷； 东侧商业昭示性、进入性均好，交通便捷，利于停留； 独立商业 临街商业 临街商业 沿街展示面 停车场展示面 本体分析 本体分析 中大规模、多种层高、横向划分、局部业态有限制的配套商业 公建面积 23153.56㎡ 北侧商业 面积 7745㎡ 层数 3层 层高 5.7m 业态要求 无特殊要求 沿街商业 面积 12963.27m 层数 3层 层高 1层3.9m，2层3.6m，3层5.7m 业态要求 不能做餐饮 独立商业 临街商业 临街商业 建筑条件分析 5.7m 3.6m 3.9m 北侧商业：可做餐饮，但平面设计不利于商业空间的纵向划分 东侧底商：不能做餐饮，层高变化丰富，二、三层单独交通，利于商业空间的横向划分 Q1：如何克服北侧独立商业昭示性差的劣势，成功吸引客流？ Q2：东侧沿街商业如何吸引客流上2、3层？ 提出问题： 本项目商业所面临的两大问题： 区域市场 项目周边以高档社区为主，消费档次较高，社区自身有少量配套； 周边经营商业档次较低如烟酒，美容美发，小服装，餐饮，医药及房屋中介等，只能满足日常低端需求； 项目东北侧京客隆超市、中型餐饮人流量大，其他业态仅满足周边普通社区消费者消费； 甜水园街沿线临街商铺租赁火爆，基本上无空位，租金实现最高的为60平米左右店面，150平米以上店面租金稍低； 临街商铺租金较低，维持在2-5元/平方米·天；高档公寓项目底商租金价格较高，如棕榈泉商业租金在13-16元/平米·天（一楼）。 棕榈泉 1400户 维多利花园 208户 北京高尔夫公寓 196户 本案 850户 华阳公寓 300户 观湖国际 1400户 九号公寓 242户 京达公寓 500户 天安豪园 160户 公园大道 1245户 丽水嘉园 735户 万科东第 300户 京客隆超市 项目周边商业不能满足高档公寓用户的高端日常生活需求，匹配高档社区的商业严重缺乏； 临街商业租赁火爆； 租金价格差距较大。 客户需求 根据调查，餐饮、超市、社区服务店等日常生活配套型业态最受投资者和消费者青睐。 Q1：如何克服北侧独立商业昭示性差的劣势，成功吸引客流？ Q2：东侧沿街商业如何吸引客流上2、3层？ 解决问题： 高端形象商业品牌+目的性消费商业业态 商业定位 根据本项目的自身条件，区域市场情况以及客户需求—— 得出本项目的商业定位： 国际高端精致生活及消费配套 商业建议 北侧独立商业 北侧商业昭示性差，但无业态限制，而餐饮正是目的性最强的消费业态，因此北侧商业应以高档餐饮等目的性消费业态为主。 商业业态： 餐饮等目的性消费 商业形象： 国际化、有特色的高端知名品牌 商业建议 东侧底商商业 东侧底商昭示性好，但有业态限制，不能做餐饮，因此可以引进国际高端品牌旗舰店建立项目高端形象，并局部纵向绑定销售；无法绑定的部分2、3层可设书店、形象设计等目的性消费业态。 商业业态： 超市、银行、书店、造型设计等精致生活配套 商业形象： 国际高端生活形象 商业建议 东侧底商商业 商业业态： 引进国际品牌旗舰店——Dior 商业形象： 国际高端消费形象 引发高端客户的生活价值联想 LV旗舰店 GUCCI旗舰店 迪奥旗舰店 商业销售 东侧临街商业建议销售形式： 大部分划分铺位，横向销售 局部划分中大面积铺位，1-3层纵向绑定销售 北侧独立商业建议销售形式： 划分单位面积较大的铺位，整层横向销售 附件。 5 5.1商业 5.2酒店管理公司 酒店管理公司 三种类型的酒店管理公司： 国际一线酒店管理品牌公司 国内一线酒店管理品牌公司 新成立的但拥有较强专业性的酒店管理公司 酒店管理公司 优势： 拥有强大的品牌的影响力； 具有顶级酒店建造、管理、运营能