某集团项目管理定位知识分析报告.pptVIP

* 4个前提 2个关键问题 客户：活跃的财富置业者 项目核心竞争力: 区域/配套/环境/内城/生活/产品 1个建议 产品建议 Q4 目标理解：先进流、利润最大化 Q2 竞争格局与地位：在资源争夺中，我们算是“中产” Q3 项目限制条件：区域复合/交通受限/建筑遮挡/东西向比例 Q1 大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会 * 我们从客户的角度看产品 客户价值取向： 合适的价格+出众的外立面+周全的现代化设施 * 户型：面积实用为主；户型多种选择、但差距不宜过大 户型 面积 总价 （单价15000元） 平均销售速度 One bed room （一居） 90-100 150万 15-20套/月 Two bed rooms （二居） 120-140 200万 10-20套/月 Three bed rooms （三居） 160-180 255万 8-10套/月 200-220 315万 5-7套/月 Four bed rooms （四居） 260-280 405万 1-2套/月 * THE END * * Q2 竞争格局与地位：在资源争夺中，我们算是“中产” 必须明确的4个前提 Q3：项目限制条件？ Q1 大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会 区域复合：既有现代写字楼、又有回迁楼，还有胡同、平房和文物 东长安街 金宝街 东二环 公园 检察院 华润 三峡 雅安 空地 社科 贡院 宏通 住研 出版 雅宝 长安 建国 国际饭店 旅游局 朝阳南小街回迁居住区 朝阳门南小街 本项目的交通条件 长安街和东二环仍为进出项目的主要交通道路，但由于项目与他们并不直接相连，无论是进还是出，均需要经过较窄的市政路 主要弊端包括：二环路出口在朝阳门桥附近；建国门桥为双层立交（左转调头需要盘桥）；金宝街道路有隔离设施（只能右转）；华润大厦南侧的道路较窄且车流量较大（尤其是华润大厦的上下班高峰） 东长安街 金宝街 东二环 公园 检察院 华润 三峡 雅安 空地 社科 贡院 宏通 住研 出版 雅宝 长安 建国 国际饭店 旅游局 朝阳南小街回迁居住区 朝阳门南小街 虽然紧邻两大城市主要干道，但出入仍需要“受制于人” 东长安街 金宝街 东二环 公园 检察院 华润 三峡 雅安 空地 社科 贡院 宏通 住研 出版 雅宝 长安 建国 国际饭店 旅游局 朝阳南小街回迁居住区 朝阳门南小街 出版社（20米） 宏通商务（20米） 现有建筑（20米） 贡院6号（60米） 检察院（40米） 华润大厦（100米） 三峡大厦（96米） 住宅设计院（30米） 周围建筑在长安街和东二环方向对本项目的遮挡严重 本项目的昭示性 受规划限制，东西向比例高达54%以上 位置 建国门桥西北\华润大厦西侧\公元6号北侧 总用地面积 16709.98平方米 总建筑面积 152306.31平方米 其中 地上建筑面积 112595.57平方米 公寓建筑面积 100995.37平方米 配套公建 11600.2平方米 地下建筑面积 39710.74平方米 容积率 6.738 绿化率 31.34% 控制高度 70米 必须明确的4个前提 Q4：本项目的目标理解？ Q2 竞争格局与地位：在资源争夺中，我们算是“中产” Q3 项目限制条件：区域复合/交通受限/建筑遮挡/东西向比例 Q1 大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会 我们对本项目目标的理解 战略地位： 持续的先进流，为后续开发项目提供资金来源； 项目目标： 在保证资金安全的前提下实现价值最大化。 4个前提 2个必须回答的关键问题 客户 我们的核心竞争力 Q4 目标理解：现金流、利润最大化 Q2 竞争格局与地位：在资源争夺中，我们算是“中产” Q3 项目限制条件：区域复合/交通受限/建筑遮挡/东西向比例 Q1 大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会 Luxury apartment 奢侈公寓 Semi-luxury apartment 半奢侈公寓 Common apartment 普通公寓 美国CBD公寓客户有明显的等级划分 家族型富豪、闻名世界的财富阶层，金融界、文艺界名人及国际名流。 华尔街的businessman and women, and their families 客户 当地的学生、艺术家、下城区的business　professionals及一些名人。 北京东部商务带中的公寓客户也有明显的分级 豪宅客户 代表项目：星河湾、昆仑公寓、NAGA上院、北京花园、贡院6号 客户类型：国际名流、知名艺人 价值取向： 地段或资源极度稀缺；区域气质符合自己的身份； 与日常活动场所在一定的距离尺度内； 保证绝对私密、安全；环境优雅、舒适； 户型面积300平方米以上，拥有足够的奢侈空间； 产品