某地区项目管理及投资管理知识分析报告.pptVIP

2、投入回收预测 项目前期投入及回收预测 假设商业街2010年底动工，预计2011年5月份左右开盘，可实现回款。预计销售周期为24-32个月。 假设项目与2009年底启动运作，首期项目按2010年8月份动工，预计2010年12月份左右开盘，可实现回款。预计销售周期为24个月。 1、本项目启动资金预测在2840万元左右。 结论： 项目前期投入及回收预测 2、住宅如果由我司投资建设直接返还政府和百姓，则不需要支付政府2500万元拆迁投入，且最后实际支出仅为1371万元左右。 3、商业按传统模式开发销售，测算利润约为8608万元，去掉住宅最后的实际投入，仅商业实际产出的利润总额约为7237万元。 4、按2840万元的资金投入，截止商业产出的利润价值7237万元，资金投入回报率高达255%。 1、新婚型消费 针对该类客源年龄层较低、有求新求意识、对新事物接受度高、对房产区域概念相对模湖，但对总价敏感度高，支付能力有限、功能要求齐全等消费特点。打造贴进其消费需求的住宅产品。 2、改善型消费→别墅、类别墅产品 针对改善型消费群体,对居住环境、社区规划、生活模式的品质化追求，打造高附加值、体现时尚、品质的新生活感觉。从而淡化项目距离感。 产品定位 3、投资型消费→小户型、高附加值产品 针对投资型消费者低投入、高产出消费心理特点，打造具备高附加值（自然景观环境、低总价产品、高配套服务）物业。 4、养老型消费→便捷性、舒适型老年公寓产品 从小面积、人性化设计角度出发打造低密度电梯公寓，在提供完善医疗服务、人性关怀的前提下满足养老型消费需求。 5、度假型消费→别墅、小面积度假公寓产品 依托良好自然景观，在完善项目附加值基础上，结合区域旅游资源，打造“5+2”居住理念。 产品定位 二、产品规划和环境规划 项目整体开发采取“分批多次”开发模式，项目占地共计350亩，其开发分四步走路： A、第一步：规划多层普通住宅，占地50亩，预计总建面积为5万平方米，其中50%为拆迁户返还，50%可销售。 户型 面积（M2） 所占比例 建筑面积（M2） 产品形态 消费类型 二房 80~90 25% 12500 多层 乡镇农民首次购房 新婚型 养老型 小三房 90~100 45% 20000 舒适三房 110~120 20% 10000 大三房 130~145 10% 5000 合计 100% 50000 —— —— 1、产品规划 产品规划和环境规划 C、第三步：规划建设商业街，占地50亩，预计总建面积为4万平方米（最好能提前在第二步前启动）。 B、第二步：建设规划中的酒店、相依林改造、沿马槽河道路建设，占地近200亩，其中酒店预计总建面积为8000平方米。 D、第四步：规划建设别墅类项目（汤池镇现有别墅类项目过多，且销售暂不理想，因此建议别墅类开发尽量推后，再根据市场情况来启动与否）。 产品类型 面积（M2） 所占比例 建筑面积（M2） 规划户数（户） 消费类型 联体别墅 200~250 70% —— —— 度假、改善型 单体别墅 280~350 30% —— —— 合计 100% —— —— 产品规划和环境规划 在项目内环境营造中，注重与汤池传统文化、自然风景资源的结合。尽量保持所在地原有的水流、高坡、沼泽等自然风景，在此基础上实现新人文风情小镇生活模式的打造。 2、环境规划 产品规划和环境规划 项目设计上突出风格（异域内情），自始自终贯穿一个特定的风格，通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩计划等因素强烈地反复强调风格主题，强调品味感，使整个居住区的形象得到突出的表达。 风格一：西班牙风情 产品规划和环境规划 该类住宅从低密度、异域风情、休闲居住角度出发，较大的发扬了居住品质化特质，在全国各大经济发达区域得到改善型消费者的普遍追崇。 此种建筑立面材料主要为高级弹性涂料，其用材相对单一，但在细部表现上较为细致，通过缓坡屋顶、经色简筒屋面、屋顶花园、胸墙扶手、夯石墙等强调建筑表情。 在景观环境营造中强调异域风情的体现，表现为小品、绿化、水景等元素的结合。 产品规划和环境规划 风格二：德式风情 产品规划和环境规划 此类建筑立面体现了德式建筑的简约风格，在建材运用中结合面砖、涂料，在色彩应用中较注重美学及细部营造，较好地体现了建筑的尊贵观。 通过建筑组团形象设计、社区路网分布及内部环境、小品等元素实现各类产品的自然区格。 三、配套建议 为实现项目居住功能，体现平缓、和谐的小镇化生活模式，在结合它山自