项目房地产与房地产估价.pptVIP

课题二 房地产估价 二、房地产估价的要素 1. 估价当事人 （1）估价委托人 俗称客户，指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立委托合同的单位或个人。 （2）房地产估价机构 指依法设立并取得房地产估价机构资质从事房地产估价服务的专业机构。 （3）房地产估价人员 指经房地产估价人员资格考试合格合格或者资格认定、资格互认，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员，包括注册房地产估价师和房地产估价员。 课题二 房地产估价：二、房地产估价的要素 2.估价目的 指一个具体估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。 一个估价项目通常只有一个估价目的。 不同估价目的影响估价结果。因为估价目的不同，估价时点、估价对象、价值类型以及估价依据等都有可能不同。 估价目的限制了估价报告或估价结果的用途。 3.估价时点 也称为价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。 注意：确定估价时点在先，得出评估价值在后。 课题二 房地产估价：二、房地产估价的要素 4.估价对象 是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。 估价对象由委托人和估价目的双重决定。 现实中估价对象是复杂多样的。有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。 5.价值类型 指一个估价项目中所评估的具体某种价值。 一个估价项目的价值类型根据估价目确定。同一估价对象的具体某种价值是在其相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上是唯一的。 价值类型主要有市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值。其中，市场价值是最基本、最常用的价值类型。 课题二 房地产估价：二、房地产估价的要素 6. 估价依据 指一个房地产估价项目中估价所依据的法律、法规、政策和标准。广义上还包括委托人所提供的估价所需资料，估价机构和估价师掌握、搜集的估价所需资料。 实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。 7. 估价假设 指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要但又不能肯定、而又必须予以明确的前提条件所作的合理假定。 作用：规避风险，保护估价人员和估价机构；告知、提醒和保护估价报告使用人。 课题二 房地产估价：二、房地产估价的要素 8. 估价原则 指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，对房地产价格形成和运作的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要、在估价活动中应当遵循的法则或标准。 评估市场价值时应遵循的原则：独立、客观、公正原则；合法原则；估价时点原则；替代原则；最高最佳使用原则。 独立、客观、公正是对估价的基本要求，它是估价的基本原则和最高行为准则。 9. 估价程序 指一个房地产估价项目运作的全过程中各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后次序。 基本程序：获取估价业务→受理估价委托→制定估价作业方案→搜集估价所需资料→实地查勘估价对象→求取估价对象价值→撰写估价报告→审核估价报告→交付估价报告→估价资料归档。 课题二 房地产估价：二、房地产估价的要素 10. 估价方法 房地产估价方法是指估价测算应采用的方法。 基于近期市场上相似房地产的成交价格来衡量其价值——市场法； 基于该房地产的预期收益来衡量其价值——收益法； 基于房地产的重新开发来衡量其价值——成本法。 另外：还假设开发法、路线价法、基准地价修正法等。 11. 估价结果 指房地产估价人员经过分析、测算和判断得出的估价对象价值及提供的相关专业意见。 课题二 房地产估价 三、房地产估价的现实需要 1. 房地产估价的必要性 房地产的“独一无二”和“价值较大”特性，是房地产专业估价存在的前提； 房地产市场的“不完全市场”特性决定了房地产需要专业估价； 房地产在经济活动中的广泛性、重要性，决定了房地产估价是估价行业的主体。 课题二 房地产估价：三、房地产估价的现实需要 2. 房地产估价的现实需要 房地产抵押的需要 房地产征收征用的需要 房地产税收的需要 房地产保险的需要 房地产转让、租赁的需要 国有建设用地使用权出让的需要 房地产分割的需要 房地产损害赔偿的需要 房地产争议调处和司法鉴定的需要 企业有关经济行为的需要 房地产行政管理的需要 其他方面的需要 课题三 房地产估价师的职业道德 一、房地产估价人员职业道德概述 房地产估价人员的职业道德是指房地产估价人员在从事房地产估价这种职业时，应当遵循的道德规范和行业行为规范。 要求：良好的思想、态度、作风和行为 因为：如果房地产估价人员没有良好的职业道德，即使具有扎实的估