德思勤深圳富城投资振兴路项目营销策划报告-汇编.pptVIP

项目印象 项目四至 项目街区商业概况 物业类型——街铺：工业区厂房、旧住宅楼一层改造； 商场：商业大厦裙楼。 物业形态——街铺面宽4-5米、进深3-8米，层高4米。 大多有展示橱窗，商业氛围好。 经营规模——小型居多；万佳百货规模较大。 经营状况——好。出租率高，无停业或转租。 街区价值分析 街区商业气氛浓，内街商业得益、前景利好。 业态丰富形成行业共荣，较具规模的商业业态集中，特色商圈逐渐形成，本项目商业发展条件成熟。 商业联动住宅销售、投资前景增大 。 项目SWOT分析 优势（S） 地段优势：成熟便利大区域，配套及交通资源丰富， 拥有优越的商务、生活环境。 规模优势：体量小、易消化。一期开发无后续工程干扰。 地块优势：地块方正，商业和住宅易于规划布局。 景观优势：东南向中高层户型有荔枝公园景观。 商业优势：四面临片区次干道，商业价值提升前景好。 劣势（W） 周边旧厂房陈旧，较为杂乱拥挤，影响低层采光及景观。 次干道交通拥挤，车流不畅，有噪音影响。 地块占地面积小，户型布局拥挤降低产品品质。 机会（O） 发展前景：华强北商圈和工业区改造，区域形象和 价值提升，价格有提升空间。 客户资源：紧邻华强北旺区和园岭、通心岭老生活区， 投资客和原住民购买潜力大。 市场竞争：与片区新物业状况迥异，回避区域竞争。 威胁（T） 深圳整体市场供应量放大形成压力。 区域其他项目将分流客户。 项目发展策略 片区商务、生活环境成熟，本项目宜打造成“小而精”功能多元化物业。极大吸引区域小型商务和居住客户。 规模小、体量少，清晰定位以求快进快出。 树立品牌、争做片区物业新贵。 住宅定位 定位原则图示 物业定位 华强北·新复合型服务式公寓 住宅客户定位 客户类型划分 投资型； 商务置业型； 自住型。 投资型客户 本区域小私营企业主、高级白领人士； 其他片区的投资客（含港客）。 特征： 30岁以上； 多次置业经历； 付款方式多样； 看中物业投资价值； 对朝向、楼层关注少，对价格较敏感，希望付款方式轻松灵活； 希望物业有基本装修。 商务置业型客户 片区商务人士； 成长型小公司、驻深办事处； 自由职业者SOHO一族。 特征： 对物业位置、交通、服务等较为关心； 与投资者同样关心物业的保值、增值性； 智能化要求较高，管理要求好； 希望建筑布局灵活，易间隔和组合。 自用型客户（一） 过渡型置业——购买中小户型的片区白领人士。 特征： 25-35岁； 首次置业； 居住人口多为1-2人，有子女者较少； 文化层次较高，受过高等教育者居多； 月收入5000元/月以上； 对价格较敏感，付款方式希望轻松灵活； 较偏爱单身公寓、一房一厅。 自用型客户（二） ——购买偏大户型 片区原住民； 公务员、附近工作的企业管理阶层、高级白领、经商人士； 为子女就读本区域名校的人士； 外地驻深机构高层人士。 特征： 35岁以上； 多次置业为主，理性置业； 居住人口多为3-4人以上、有子女； 文化层次较高，受过高等教育； 经济基础雄厚，价格敏感度低； 喜爱三房以上户型，室内功能布局要求高，对景观、朝向有要求； 要求管理好，同样关注保值与增值。 形象定位 户型分布建议（两种） 住宅价格策略 价格定位策略——产品分解定价策略 即：针对本项目产品形式， 比较市场同类产品的价格， 得出项目各种不同产品的价格， 最终合成项目整体价格。 选择竞争楼盘做市场比较的原则 比较楼盘列表 内部产品价格策略 本项目产品价格指导表 价格分析 商业定位 商业布局规划 商业经营模式 经营品种规划表 商场价格 二级次商圈出租状况表 本项目可实现的商场租金 周边一级核心商业圈回报率 本商场销售价格区间表 平均售价 销售原则 物业发展建议 公共空间及外立面建议 装修风格建议 物业管理建议 楼 层 一 层 二 层 月租金范围(元/㎡) 350--200 200--150 商场名称 楼层 年投资回报率（年租金/总价） 赛格广场 一层 14.4% 二层 12.4% 中电信息 时代广场 一层 11% 二层 10%