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小区停车位制度焦点问题研究 ◆ 邓冰宁 (吉林大学法学院2008级民商法学硕士研究生) 摘【要】目前人 口和土地的矛盾体现在住房和停车场的紧张。 《物 有观点认为，停车位权属主要采用法定主义，约定原则只能作 权法》)第74条规定了建筑区内车位、车库的所有和使用的取得方 为一种补充。此种停车位法定原则理由为：区分所有人和开发商 式。本文对此规定进行分析、评价其作用和影响，提出合理的设计。 之间的买卖地位不对等，买卖信息不够透明，遵照约定在实践中很 【关键词l小区 停车位 容易就变成了开发商单方面的规定。此种理由试图用物权规定解 决合同实质正义问题，忽视合同法本身的功能和制度价值，该约定 《物权法》第 74条规定了建筑区内车位、车库的所有和使用的 不得违反法律 、行政法规的强制性规定，这种做法将滥用物权的绝 取得方式。通过对此规定的分析，评价其作用和影响，提出合理的 对性 、抹杀合同法的功能。在法定制度的成本分担上，购买房屋的 设计与展望。 消费者将不能 自主选择是否分担这些法定停车位的成本。在追求 一 、 小区停车位不宜单独转让给业主以外的他人 此种实质正义的场合 ，倘若此观点所假设交易双方不平等因素具 《物权法》第 74条第一款 “首先满足业主需要”的规定，决定 有决定性影响，那么提高成本必将 由彼处转嫁 ，强制、孤立的法律 了小区停车位上不能单独转让给业主以外的他人。建筑区分所有 强行性规定、欠缺完善的配套制度支持的结果，是为强者向制度逃 权制度设计应考虑本土文化中邻里关系的资源，因此设计时即具 避所求借 口，当法律制度安排小区绿地和法定停车位为小区建筑 有道德色彩 ，业主身份并非简单表明其决定权，而是意味着共同居 物区分所有权人共有时，房地产开发商或建设单位为实现其预期 住的善良风俗的承担者。外来者所受此种道德约束轻微。故本条 的商业利润，将会在预期的市场利润安排在小区住在的房价上，最 规定 “首先满足业主需要”，以利益引导的方式追求共 同居住的行 终被迫承担这些强行性规定成本的仍将是消费者；那些买房却不 为守则和善 良风俗的建立。 想要停车位的消费者也必须分担法定停车位的制度成本，这不公 停车位上可以单独成立所有权，但是这种所有权的让与受到 平。立法者难 以预见必需的数量和规模，实践中 “需要”也在不断 “首先满足业主需要”规定的限制——非小区住户者不应当从住户 变化 ，若法定共有的车位数量则挫伤发展方积极性。一概采用强 受让停车位所有权。转让受 《物权法》76条规定 由业主订立管理 制以期追求实质正义 ，却以牺牲 自由价值和扼杀房地产发展动力 公约的限制 ，一是业主缔约的表决程序可能暗含着半数以上的业 为代价，其连锁反应未免得不偿失。因此提供一套规则为宜，由当 主同意或默许这种转让行为，导致非住户的使用人和所有人使用