关于我国房地产市场调控的几点思考.pdf

产业经济 赵瑞清 华南理工大学经贸学院 中图分类号：F294 文献标识：A 文章编号：1009-4202(2013)07-019-03 摘 要 在我国房地产业二十多年的发展过程中,至少有十年的时间经历了政府调控,效果并不满意.本文首先回顾了我 国房地产市场十年调控的历程,其次分析了有关房地产市场调控不成熟的深层次原因,最后讨论了厘清保障性住房与商品住 房、政府与市场、中央与地方、法律与政策等四种关系,有效实施房地产市场调控的基本思路. 关键词 房地产市场 政府调控 市场调节 引言 集中出台“新国五条”实施细则的时候,全国房价在二手房 我国的房地产市场随着市场经济的发展而起步,从上世 交易火爆的引领下又掀起了新一轮涨价热潮. 纪九十年代初期开始形成,历经十年后出现了“过热”等不 二、房地产市场调控效果不佳的原因分析 良现象,于 2003 年开始调控;其后调控便如影随形伴随着房 对于仅有二十几年历史的中国房地产业而言,十年调控 地产市场的十年发展历程.纵观这二十多年房地产业发展和 不可谓不长.为什么调控的思路始终不变、不从房地产业本 这十年房地产市场调控的情况,横观全国房地产业面临的形 身发展的规律入手,用政府的作为解决政府的问题,用市场 势和出现的问题,可以看到我国房地产市场的种种现象及其 的手段解决市场的问题呢？其原因既有传统的思维定式,也 背后的根源,在房地产领域中市场这只“无形之手”与政府 有现实的利益驱动;既有房地产业本身的原因,也有业外各 这只“有形之手”是怎样进行了十年而且愈演愈烈的博弈大 方力量的博弈.综合起来至少有五个方面的因素. 戏. 1．几十年计划经济体制的思维定式和行为惯性.改革开 为什么我国房地产市场会出现让万千百姓烦恼,让中央 放已有三十五年了,在政府的指导思想和行为模式上,计划 政府焦虑的问题?“无形之手”与“有形之手”的博弈会有 经济体制的影响相对存在,在房地产调控的十年当中,不时 什么样的结局?我国的房地产市场会走向何方?反观十年对 会发现计划经济的影子.“限价、限购、限贷”很明显就是 这些问题重新思考,对于正确认识我国当前的房地产市场困 用计划的干预手段来调控市场上出现的问题,而不是从供需 局,对于政府负好责,市场定好位,合理引导房地产市场供求, 矛盾入手,发挥价格机制的作用,从而陷入愈调愈涨、调调涨 促进房地产业的健康持续理性发展,无疑具有重要意义. 涨的困局.作为供给来讲,用于住宅建设的土地,前几年是大 一、从十年调控轨迹看房地产业发展的政策导向 增,后几年是大减,其中也存在着供给结构不合理的问 从上世纪九十年代初开始起步的我国房地产市场,经过 题.2005 年、2006 年土地供给下降导致 2007 年出现的房价 十多年的发展,到 2003 年出现了投资过热等问题;2003 年 4 暴涨,2009年的土地供给减少导致2010年的房价暴涨,2011 月,中国人民银行下发第 121 号文件《关于进一步加强房地 年土地供给下滑,有人就预言 2013 年新一轮房价暴涨,从今 产信贷业务管理的通知》,开始以金融手段调控房地产市场. 年前三个月的统计情况看,房价上涨已见端倪.在土地供给 就在121号文件的作用开始显现但还不明显时,同年8月12 不足的同时,还有供给结构不合理的问题,在不足的土地供 日,国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 给量中,真正用于廉租房和经适房建设的更少.非市场化的 （国发2003年 18号