童话家园项目主题营销策划方案.docVIP

童话家园 项目主题及推广方案 福州红屋策划有限公司 开篇…………………………………………………………………………………5 一、市场看点与市场策略…………………………………………………………7 二、产品分析与项目定位…………………………………………………………12 三、项目核心价值构成……………………………………………………………20 四、营销策略………………………………………………………………………20 五、销售策略………………………………………………………………………28 六、价格策略………………………………………………………………………32 七、营销阶段工作安排……………………………………………………………34 结束语………………………………………………………………………………36 开篇 对于童话家园项目，前期贵我双方已经开展了市场调查及多次项目沟通，本方案正是在市场调查总结及前期沟通达成的共识基础上形成的。 永安房地产市场尚处于初级阶段，市场行销整体水平较为落后。虽然很多楼盘是外来代理介入，但对项目的整体包装和推广重视不够。因此，本项目可以说是永安第一个真正意义上的主题文化地产，完全突破现有市场主题。 我们面临的是：众多实力大盘包围下的小盘快速突围！ 正是因此，项目更要以高起点、高标准和高要求来打造。项目在市场上要打造一个市场的先导者的形象。为此，一方面项目要以先进的开发理念、创新的产品和系统的营销推广等全面引领市场（实现文化居住主题概念的灌输）；另一方面也要以永安人的实际房地产认知水平为出发点，用贴近市场的、当地人听得懂的语言进行营销推广沟通。 “引领市场”和“贴近市场”正是本项目的两个基本策略，以此为指导，项目将能够顺利实现叫好又叫座的开发目标！ 项目策划逻辑总图 、 一、市场看点与市场策略 （一）市场看点 1、交通运输便捷，发展潜力巨大 永安作为闽中重要的物资中转、集散地，交通便利、通讯发达。 铁路：鹰厦铁路 公路： 307省道、205国道线、三福高速永安连接线（在建）、泉三高速（在建） 结论：高速公路、鹰厦铁路等组成发达的立体交通体系，为城市未来发展奠定良好的基础。 2、城乡人口经济实力 永安市7镇5乡，总人口为32万人，其中城镇人口约为20万人，占全市总人口的66％，农村人口约为12万，占全市总人口的34% 。 2007年，永安市城镇居民的可支配收入为13190元，增长13.1％，城镇人口收入的增加从一定程度上会刺激置业需求。 此外，2007年永安市农民的纯收入为5528，增长了12.4%，农业总产值为23.30亿元，农民收入增加意味着其进城置业可能性的增大。也将成为影响永安房地产市场的一大因素。 结论：永安全市人口32万，其中城区人口约20万，占全市人口的半数以上，加之其战时省会的独特历史文化传承，使永安城区对下属乡镇及周边区域具有较强的吸引力和凝聚力，07年的经济高增长也给本地地产发展奠定了良好的经济基础。整体市场对房地产产品有很好的承接能力。 3、房地产供给需求分析 项 目 施工面积 （万平方米） 竣工面积 （万平方米） 成交面积 （万平方米） 2006年 79.58 19.93 14.45 2007年 102.08 27.69 36.01 同比增长（%） 13 13.8 25 结论：按照上表的数据显示，近二年竣工项目的市场去化率接近200%，市场整体对房地产产品的需求还是有很大缺口的。现在的观望不是因为市场饱和的因素造成的，引导市场对房地产的理性理解将重新启动新一轮的永安地区房地产去化高潮。 3、南区，永安发展新动力 目前永安城市发展重心南移。 永安市区划分为永安市区、中心区、新城区及市郊四大板块，相对于房地产开发来说中心区生活与市政配套成熟，是发展的第一位置，而随着城市重心的南移，新区和中心区周边的市区板块逐渐将成为开发热土。 结论： 1. 中心区作为传统商业中心，仍然是最具价值的房地产投资区域。 2. 随着新市府落户南区，城市发展重心的南移，永安市区南向迎来了新的城市发展机遇，城市向南、居住向南，已经成为永安城市发展的主题。 3. 在中心区南移和新区扩张辐射的作用下，市区南侧优异的发展潜质尽显无遗，谁先撬动先机，谁就把握了城市的未来。 市场看点总结： 市场仍有很强的承接能力，只是在近期的政策调整中，步入了跟风观望阶段，引导消费的理性回归将促成新一轮房产销售高潮。 （二）市场策略 策略阐述：正因为市场对房地产的跟风观望状态，积蓄了大批具有购房能力的意向客户，形成了市场的天然蓄客期，谁先打破僵局，谁就能取得最大的利益。 因此，项目在市场应对上必须抛开企业的本位主义，进而从市场实际出发，以贴近市场、消费者能够听得懂的话来进行沟通，循循善诱，因势利导，通过产品