苏州天地源水墨三十度项目营销执行报告.pptVIP

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苏州天地源水墨三十度项目营销执行报告

“百花怒放,芬芳西安行” 天地源邀您共同走进“2011中国西安花卉博览会” 构思: 由苏州天地源发起,由天地源西安总部与相关单位承办,网络与报纸信息提前预热及释放信息,购房客户及一二期业主均可进行抽奖选出幸运业主。 活动期间,可进行系列跟踪报道,获得事件行销目的。 人员来源:三期准业主+报纸网络报名 时间:5月-6月 核心动作3:大型事件行销 企划工作重点 阶段执行 3个关键动作之3:行销动作 4月~6月 三期第一、二批房源:B11\B12\B13\B14\B15\B16 2011升级力作,春光上市 荣耀超越,高品质阔景电梯公寓巅峰呈现 核心动作4:主题报广展示 企划工作重点 阶段执行 3个关键动作之3:行销动作 4月~6月 三期第一、二批房源:B11\B12\B13\B14\B15\B16 领先一步,犒赏一生 坐拥魅力湖东黄金板块,尽享醇熟配套 圈点园区,品质独具 高品质阔景电梯公寓,宜居城邦园区难寻 核心动作5:活动海报展示 百花怒放,芬芳西安行 热烈祝贺2011花博会在西安隆重开幕 天地源邀您共赏烂漫花色 企划工作重点 阶段执行 3个关键动作之3:行销动作 4月~6月 三期第一、二批房源:B11\B12\B13\B14\B15\B16 2011年房源面积配比表 楼号 两房 三房 四房 90㎡ 110㎡ 110㎡ 120㎡ 140㎡ 160㎡ 180㎡ 合计 三期 B-7 11 44 10 65 B-8 11 22 11 44 B-9 3 52 10 65 B-10 24 48 72 B-11 24 24 24 72 B-12 55 11 66 B-13 24 24 24 72 B-14 3 52 10 65 B-15 55 10 65 B-16 96 96 B-18 25 49 74 三期合计 124 49 48 328 99 108 756 可售房源分析 3个关键动作之1:销售动作 2011年推案总平图 总体推案思路分析: 三期房源由5栋25层高层和6栋11层小高层组成,共计765套, 依据工程进度等因素,每栋房源位置因素(由稍差房源到位置良好房源逐渐递进);注重每批推案房源的房型配比,同时与中海、太阳城错位推案;维持少量多推的原则,这种高频次、小推量的推案方式既可以保证本案的热销状况,又可以为本案的价格提升达到低开高走的价格策略。 2011年推盘节奏 3个关键动作之1:销售动作 B15 B16 B11 B13 B12 B14 B7 B8 B9 B17 B18 B10 2月份第一批房源 4月份第二批房源 6月份第三批房源 9月份第四批房源 11月份第五批房源 二、 蓄客动作 70% 30% 园区本地客户 相邻的古城区等外区域客户 普通住宅客户 3个关键动作之2:蓄客动作 目标客户定位 出口加工区 客户属性:湖东客户以企业员工为主,兼顾少量湖东居住客户。该类客户大多已经习惯园区生活,以新苏州热居多。 购买动机:首置/改善/投资 圈猎渠道:dm、短信、户外 湖东板块 湖西板块 客户属性:对园区具有相当认可度,但无法承受湖西高昂房价,因此转向价格相对较低的湖东片区。或认可园区发展潜力,进行投资。 购买动机:改善/首置/投资 圈猎渠道:精准dm投放去社区内部深度宣传 高校区板块 客户属性:以老师为主、高知份子,有自驾车,看重性价比,认可湖东发展。高校区板块供应量极少,而该板块到本案距离较近,且都为园区公积金。 购买动机:改善/首置/投资 圈猎渠道:精准dm投放学校内部团购、宣传派单、短信 斜塘板块 客户属性:该板块为园区最大的拆迁板块,大量拆迁户面临改善型刚性需求。该部分客户对原有居住环境存在依赖,希望就近择居,而湖东板块距离该板块最近。 购买动机:改善/投资 圈猎渠道:精准dm投放社区内巡展派单短信 客户属性:中高层经济雄厚,追求相当生活品质。而该板块内在售房源档次较低,不符合其居住要求。本案与其工作地点较近、且品质较高、湖东发展更为看好,成为直接引诱其购买的原因。 购买动机:改善/投资/首置 圈猎渠道:企业内部巡展/户外/短息/活动 唯亭镇胜浦镇 客户属性:经济雄厚,文化水平相对较低,易于被引导。重视并追逐高品质生活,重视朋友圈及别人的评价。该板块供应量较少,且品质较低。认可园区,且期望距离繁华更近一步;而湖东为距离该板块最近的园区板块,因此成为其购房首选之一。 购买动机:改善/首置/投资 圈猎渠道:企业内部巡展/户外/短息/活动邀约 古城区 客户属性:由于古城区规划较早,建筑及整体区域形象较成旧,与园区形成较大差异。对于一部分换房需求的客户而言,园区成为首选。

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