沈阳沈北开发大道南侧高端住宅项目前期研究.ppt

PART6 营销突围模式 营销突围模式 传统广告宣传模式 直销团队围城模式 活动引爆营销模式 旧业主经营模式 客源组织 直销团队围城模式 案例---梦想·西铁成 客源组织 直销团队围城模式 案例---汉生.经典家园 地点位于沈辽西路翟家乡政府南侧 占地1万平，1.7容积，258套， 8个月销售期 09年8月--12月共销售 230套。 * 客源组织 直销团队围城模式 案例---汉生.经典家园 时间：2009年7月15日—9月15日 范围：项目为中心3公理范围内 人数：平均每天20人 到客：近900组 效果：未开盘及证件办理中己成交100套 * 客源组织 直销团队围城模式 案例---汉生.经典家园 直销人员培训中 工作后晚会 * 客源组织 活动引爆营销模式 案例---贵阳山水黔城城 总规图 * 客源组织 活动引爆营销模式 案例---贵阳山水黔城 活动时间---2006年7月1-31日 活动地点---项目营销中心 活动内容---恐龙化石展(全省免费派票) 要求人次---50万人次 实到人次---120万人次 * 客源组织 活动引爆营销模式 案例---贵阳山水黔城 每日平均超三万人次排队参观 恐龙化石展现场 * 客源组织 活动引爆营销模式 案例---贵阳山水黔 接待人员早会及晚会 * 现场杀定模式 销售团队集训式组建 销售团队持续培训 现场气氛营造—喊控系统 团队协作迫定 层级议价 * 现场高效杀定模式 销售团队持续培训—远洋天地 开卖前特训 每周例训 * 现场高效杀定模式 成功案例 远洋天地--入场后7天彻底颠覆长白岛竞争格局 项目首期规划 2月底现场照 * 现场高效杀定模式 成功案例赏析 远洋天地--入场后7天彻底颠覆长白岛竞争格局 * 现场高效杀定模式 远洋天地--入场后7天彻底颠覆长白岛竞争格局 项目位置---长白岛工农桥及三好桥交汇处 项目规摸---百万平 项目核心价值---紧临三好街，两桥汇聚，地理位置极佳，浑河湾流而过，区内有大面积景观及高品质配套。 项目核心问题---营销未能深挖项目核心价值，且营销手法欠周全，导致08年末以来销售速度极其缓慢。 操盘难度---09年1及2月成交合计只有16套，于该区业绩排末，士气低落，甲方要求一周内销售20套，3个月内销售200套。 * 现场高效杀定模式 远洋天地--入场后7天彻底颠覆长白岛竞争格局 介入时间---2009年2月28日 营销策略---田忌赛马，小量多波次推售 杀定方式---刀锋策略，经理议价 主推产品---余下小高层及高层全部约800套 推出数量---一周主推20套特价房源 销售数量---两天销售19套，3个月销售300套 销售金额---至5月30日合计2亿 THANK YOU！ 2011-4-18 天启开启 * * 项目定位建议 开发节奏建议 PART4 项目开发建议 开发建议原则 项目目标：实现均价6675元/㎡ 整盘实现13.35亿销售额 突破区域市场的差异化营销竞争策略 产品深度研发，以产品力作为项目核心竞争力 适当拉长销售周期，通过现房实景实现利润最大化 项目产品建议 开发节奏建议 PART4 项目开发建议 开发建议原则 规划初步建议 高层 小高层 多层 公寓 盛京大街 立面建议 香峪兰溪 唐轩公馆 中央大学城 太湖国际 新古典风格 英伦风格 现代风格 现代风格 区域典型项目立面风格 区域项目立面风格多采用厚重色调，视觉效果相对沉闷。建议本案采用丰富色彩的现代的立面风格，从区域项目中脱颖而出，用丰富的立面色彩给客户以视觉冲击。 立面建议 现代立面风格案例——梦想·西铁成 住宅产品定位 突出品质：从外立面、园区景观、设备设施以及物业管理等方面突出产品力。 灵动生活：通过空间附加值提高性价比，通过户型设计提高空间组合的灵活性。 多层洋房化，高层品质化 刚需为主，改善为辅 户型配比 1、调研客户需要经济型户型，控制户型总价； 2、市场上产品同样以经济型户型为主，寻找市场机会点。 思考原点 市场供需以经济型户型为主； 与客户调研结果一致 备注：未来放量部分为根据区域项目规划及项目推盘节奏进行预估。 道义区域08年至今开盘项目，产品供应去化情况分析 户型配比 户型配比 备注：1、以上所指为建筑面积不包括赠送面积； 2、该户型配比为根据现阶段市场情况确定，后期视市场情况进行调整 产品类别 面积 格局 比例 购房动机 建筑形式 青年公寓 40m2左右 1室1厅1卫 5% 投资/婚房 高层 二人世界 50－60 m2 2室1厅1卫 15% 婚房 高层 舒适居亭 70－79 m2 2室2厅1卫 30% 婚房/改善环境 类洋房/高层 2室半2厅1卫 15% 婚房/