深圳市燕南路项目前期策划报告.ppt

本项目发展方向的思考 本项目发展方向的思考 华强北市场环境 本项目发展方向的思考 投资回报率 投资回报率 本项目发展方向的思考 从溢价能力角度 本项目发展方向的思考 07-08年福田区土地供应情况 项目发展方向确认 关于商务公寓方向的思考 关于酒店式服务公寓发展方向的思考 本项目的发展方向 深圳市酒店式公寓户型分布特征 户型定位 户型定位 创新建议1：针对单房——打破传统的空间次序 创新建议5：自由组合,宜住宜商 产品建议——软件配备建议 服务内容： 房产代租代管（不包租、不返租）、代办邮件收发、代订各类票务服务、房屋清洁、衣物干洗、全球酒店订票、24小时接待、代召的士、保险箱服务、住客留言服务、morning call服务、各种咨询（天气预报、电话查询等）。 物业管理的品牌比较重要，并且需提前加以充分展示，既是项目销售期高价位的支撑，又是项目未来保值增值的关键，成为影响客户购买决定的重要因素之一，必须引起足够重视。 定价原则 市场比较法定价＋三级市场租赁价格修正 运用市场比较法试算得出的本项目均价 巨大的中庭式门厅，显示气派与大度。 产品建议——门厅 大堂内空挑高，空间形式错落丰富，设置绿色植株，营造一种立体化、多层次的立体、生态的交流大堂空间。 产品建议——大堂 营造居住、办以、商业的最大化的资源共享，配套设施中充分考虑居住和办公的双重需求，如商务茶吧、咖啡馆，享受尊贵的同时感觉真正的实惠。 产品建议——共享空间 酒店式服务公寓需要什么样的管理？ 酒店式管理 建议可延用发展商原有酒店服务管理公司，并聘用国际知名酒店管理顾问（如圣廷苑），销售期可入场提供服务。 产品建议——软件配备建议 价格定位 保证发展商利益最大化(经济品牌) 充份尊重市场现状及条件 满足发展商阶段性销售计划及资金回笼目标 全面考虑政府相关新政预期效力 最大体现项目定位内在价值 定价原则 ? 户型相似 ? 区位相近 ? 客户重合 参考楼盘选择 1、新亚洲广场 2、华强广场 3、燕南路88号 4、佳兆业中心 ? 档次相当 为了更客观及理性地表达项目价值, 我们在以经验为依据的评分环节上增加了权威性设计：邀请中原公司所有权威部门、竞争项目总监以上人士进行综合评分，并运用科学的方法进行加权平均，以期达到均价制定的真实、科学、客观，给发展商提供一个有说服力的均价系统。 评分部门如下： 中原佳兆业中心策划经理 中原研究部总监 中原世金汉宫策划经理 中原新亚洲广场项目总监 中原外销部总监 中原事业部总经理 中原东方时代策划经理 以什么价格入市 评分系统权威性设计 市场比较法定价 均价 ＝∑权重i×均价i×Px /Pi(i=a～d) ＝14222元/平方米 三级市场住宅租赁价格对本项目定价修正 11196 4000 76 玮鹏花园 12637 6000 101 从数据中我们可以看出：客户接受的价格区域在12000-17100之间，楼盘的素质越高，客户对价格的承受度越大。 12682 5400 104 3400 2000 4500 2700 1600 3500 月租金 16186 46 B2407 东方时代 15389 47 6栋22I 时代都会 14671 29 1216 群悦阁 11003 87 1907 航天立业华庭 12764 45 A1801 17147 19.85 A2409 返算售价（按8%回报计算） 面积 房号 楼盘 结合二级市场对比法与三级市场租金返算法， 中原预测： 项目的均价可介于：14000-17100之间， 具体价格视乎项目整体打造素质而定。 中原建议将项目均价制定在：17000元/M2 中原思考： 1、现阶段政府实施之措施并未有效控制房地产市场价格，大失民意，为了维护政府的颜面，下阶段，预测政府政策将会进一步加大对房地产市场的管理，市场价格估计难以实现较大的增长。 2、考虑06-08年的市场稳定升值，特别是华强北市场随着经济的发展及供应的稀缺，公寓的价格增长速度比较迅速，据中原深港研究中心预侧未来价格将有较大的升幅。 因此，中原建议 ： 入市均价：20000元--22000/M2 （带1000元/M2豪华装修） 形象定位 项目的特殊功能属性 功能混合性住宅 华强北特殊区位 商业 办公 客户接待 自住 保值/长期投资 关于形象的思考 功能混合性住宅 各类需求客户 宣传形象—沟通桥梁 关于形象的思考 商业 办公 客户接待 自住 保值/长期投资 形象需吻合不同客户的混合心态 关于形象的思考 很好的例子 东方时代商HOUSE 10000 雄江、环庆竹子林项 2007 0.88