深圳横岗富华居项目定位及物业发展建议报告.ppt

（＃） 1 横岗房地产发展历程 萌芽阶段—从上世纪90年代,市场上已经出现商品房销售,,但产品功能简单； 成长阶段——2000年至2005年，随市场发展、横岗规划改造确定，品牌开发商开始关注横岗，开始注重打造品牌； 发展阶段——2005年至2007年，随着片区的规划和被认可，开始出现了纯高端产品的小区； 快速发展阶段——2008年——，随着区域改造全面进行，房地产开始快速发展。 第三部分 项目定位 产品分析： 每户均设计落地凸窗，赠送面积； 每户均设阳台和户内新风系统，保证户型充足通风采光； 广泛运用中空玻璃，减小噪音对居住环境的影响； 在奇偶层设置错开阳台，最大的提升每户的采光通风； 每户赠送星级酒店标准全套精装修； 100％ 1120 合计 15％ 168 89-97 m2 三房两厅 25％ 280 73-89 m2 两房两厅 43％ 482 47-60 m2 一房一厅 17％ 190 34－41m2 单房 所占比例 户数（套） 建筑面积 户型 案例借鉴意义： 项目定位采取差异化定位，与片区市场主流项目相区分，建立项目差异化竞争优势； 通过产品创新，满足结构布局合理的同时，赠送阳台凸窗面积，减小外界对居住的噪音影响，提升项目的市场竞争力； 完善项目相关配套，设置了休闲广场以及自身商业街，每层空中花园，解决小户型产品配套不足的问题； 引进圣廷苑酒店物业管理作为项目顾问，为业主提供更多便利服务，提升项目的附加价值， 项目关键点：差异化的市场定位、 产品创新、赋予产品更多的附加值、休闲商业配套、物业服务提升。 第三部分 项目定位 第三部分 项目定位 中旅80后街 地理位置：深圳布吉京南路 。 总用地面积：5911.10m2 总建筑面积：44333m2 住宅面积：约31000m2 商业面积：约13000m2 住宅套数：579 容积率：7.49 停车位：246 自身配套：商业裙楼、架空层泛会所 中旅80后街 第三部分 项目定位 产品分析 中旅80后街的主力户型为一房(36-40平方米)和两房(53-65平方米) 。 一房一厅 38平方米 两房两厅 67平方米 户型特点： 1、赠送面积多，可实现一房变两房，两房变三房； 2、飘窗设计，提升使用效果，通风采光更佳； 第三部分 项目定位 客户分析 中旅80后街的客户主要有三部份组成; 布吉本地客户，罗湖、福田白领和投资客。 注重产品的投资回报，看重产品的升值空间 对房价较为敏感，看重j地理位置和交通条件 对片区的认可、看中项目的性价比和生活配套 需求分析 中 年龄在26－32之间，主要是以在罗湖或者福田工作的白领阶层； 一房、两房 关内白领 年龄跨度大，收入高 年龄在23－30岁之间，在布吉居住居民或者工作的人员 人口特征（年龄、工作地点等） 低 一房、两房 投资客 高 两房 本地客户 与项目契合度 选择户型 客户分类 项目的客户主要是以居住需求为主，同时也有部分客户是具有投资性需求。 项目卖点整合： 第三部分 项目定位 1、价格洼地：项目所属区域布吉的整体价格较低，与关内房价相比，具有很大的价 格优势； 2、地理位置：项目位于深圳卫星城市布吉，距离关内罗湖、福田区域较近； 3、交通便利：项目所处位置靠近城市主干道深惠路，交通便利，路网发达； 4、配套完善：项目配套主要有五层的商业裙楼，架空花园和泛会所设施；比较好的 　　　　　　 解决了小户型项目的自身配套匮乏等缺陷。 5、产品创新：项目的产品主要是以一房和两房为主，同时每户赠送面积，提高每户 　　　　　　 使用面积，达到一房变两房，两房变三房的效果； 关键词：价格洼地、环境逐渐改善、交通便利通达、完善自身配套和产品创新。 第三部分 项目定位 案例对项目的启示 随着横岗基础设施不断完善，区位价值逐渐凸显，同时本项目应借助片区整体改造发展的影响以及未来市场趋好，利用市场空白点，通过准确的市场定位和在产品创新和提高产品附加值上，打造片区具有市场竞争力的项目，实现快速销售。 打造城市精品小户型 成为横岗城市化标签 基于对片区发展分析、项目地块的研究和类似案例的启示，本着实现价值最大化的原则，我司建议项目定位为 项目市场定位 第三部分 项目定位 第三部分 项目定位 客户定位——片区客户分析 追求品牌、高端消费兼投资 产品升级、改善居住条件 工作置业 追求品牌、高端消费兼投资 置业需求 投资 置业需求 投资和自住 产品更新换代、居住太监改善 养老自住 安家置业需求 品牌追随、置业需求 安家 置业 产品升级、 居住环境改善 因工作 生意需要 城市改造、 重新置业 需求 分析 关内高端客户 关内客户 本地企业高层 关内高端客