郑州鑫苑逸品香山别墅区项目营销思路.pptVIP

物业类型：多层、小高层、高层和双拼别墅、综合大型社区 位置：普罗旺世位于金水区国基路(海洋路)与索凌路交汇处 开发商：信和（郑州）置业有限公司 总占地面积：1069596平方米（1600亩） 约5514户 物业公司：珠江物业 装修状况：毛坯、精装 开盘时间：2005-08-01（首次开盘） 入住时间 2008-05-31（首次入住） 绿化率：36% 产品特色：普罗旺世以法国南部小镇——普罗旺斯为蓝本，将国际化、闲适的生活方式引进中原。 价格情况：均价5000元/㎡ 近期主要讲求：120平米罕贵楼中楼，准别墅级生活，80平米精装多层两房 物业类别 住宅、普通住宅 项目特色 暂无资料 建筑类别 多层 高层 小高层 物业地址 正商世纪港湾位于金水区北环路和丰庆路交叉口 交通情况：64、2、K2、41、209、K906、8路 开盘时间 2008-07-26 入住时间 2009-07 容 积 率 2.40 绿 化 率 50% 物 业 费 0.60元/平方米·月 物业公司 河南正商物业管理有限公司 开 发 商 河南兴业房地产开发有限公司 售楼地址 北环路和丰庆路交叉口 当前价格 均价5300元/平方米 物业类型：别墅、多层 洋房 位置：郑东新区农业东路88号（与第三城市中心轴线交汇处） 开发商：郑州联盟新城置业有限公司 总建筑面积：5.4万平方米 容积率：1.2 产品特色：低容积率多层高档别墅洋房社区 价格情况：最低价6000元/㎡，均价8700元/㎡，最高价10000元/㎡ 优惠情况：一次性付款优惠4%，按揭没有优惠。 现场包装描述：宽敞、明亮、上下两层。 样板房：2009年3月下旬开放 客户描述：以香港、澳门投资客为主，高收入客群。 推广主题：联盟新城与北欧共享世界最适宜人居荣誉 关于园林体验 它山之石---龙湖造林 弃大求精的园林设计、甚至用绿色鲜花盖住一切。 多重颜色，适应多种气候的植被混搭，使自然色彩在四季里轮回。 组团内设立休息区、环境小品，增加人与自然的可参与性，营造社区未来成熟景象； 让客户在走入样板间之前就对样板间展开联想，在走出样板间后能将对项目的感受得到逐步的延展。 关于园林体验 森林溪境，缓缓流淌的天籁； 出谷花园中心，1—2米落差； 水生植物在天光云影中流动，带来灵动气息。 关于园林体验 百米雪松带，生活与自然的礼遇方式； 为花园带来四季的浓荫，在冬季抗击北风； 增加项目私密性，展现项目品质。 与其说龙湖是在卖房子，不如说龙湖是在卖园林 关于园林体验 关于本案园林的诉求 耳朵从来没被别嘴巴真正说服过，客户都是要靠自己的体验跟项目产生关系的。 关于园林体验 让客户充分体验未来的生活氛围，才是客户重要的购买动因。 ② 面临困难二：来电来访少，成交比例不高。 因为交通易达性差，周边配套少等原因，自然来访客户相对较少。 来访成交比约为20：1，高于传统郊区项目10－15：1的成交习惯。 对硬性推广的依赖性较强，广告一停，来电来访减少就非常明显。 通过短信群发结合周末活动形式，通过加强老带新，通过强化广告投放吸引来电来访。 实现：走出去，请进来，留得住。 通过外出巡展（4S店）、周边批发市场派单、参加房展会、和大客户开展团购等形式解决走出去的问题， ③ 面临困难三：相关生活配套少，对客户的吸引力不足 周边无公交，自然状态来访较少，客户存在一定的交通抗性，尤其是对本案以首次置业居多的八层洋房更是如此。 项目无暖气，对于在北方以首次置业或终极置业为目标的人群，抗性较大。 周边无商业和幼儿园、小学、中学，虽然项目及周边地块规划有小学、绿地等，但在未动工之前，宣传的可信度不足。 通过政府公关，解决公交的开通问题。在9月份项目入住公交开通之前，为方便业主装修，建议开通临时社区班车，早晚定时定点接送。 实现：区域价值及潜力提升。 通过政府公交，解决暖气的开通问题，在未解决之前，通过购房送冷暖空调的方式一定程度上缓解客户的抗性。 通过地铁2号线、一期入住时开通部分商业，增强区域潜力的说服性。 ④ 面临困难四：五层洋房的中间层产品去化速度较慢 本案整体去化率较为平均，但五层洋房中间层消化慢的问题较为突出，前期通过下调价格的方式促销，效果不明显。 结合工程改造，增加产品亮点，促进销售。 实现：房源的均匀消化。 在整体五层洋房中，通过调高一层、复式的价格，加大对比，挤压客户。 通过其特点梳理，在增大客户基数的基础上进行适当的引导。 增加三层标准层样板间，增加户型的说服力。 五层洋房标准层改造方案 三层 四层 核心营销策略：两点联动，主动出击 关键词：【请进来】【走出去】 请进来：逸品香山项目作为郊区的低密度项目，基本不属于刚性需求，成交比例低于市区的其他一般项目，现有来访成交比20：1，远远高于景园10