物业管理法规 王跃国 第7章Microsoft PowerPoint 幻灯片新.pptVIP

国家级十一五规划教材 目录 * 目录 国家十一五规划教材 目录 * 目录 第7章 物业服务合同与收费管理法律制度 物业管理法规 物业服务合同与收费管理 法律制度 §7.1 物业服务合同 §7.2 物业服务费 §7.3 案例分析 §7.4 本章小结 §7.5 本章作业 0 物业服务合同与收费管理 法律制度 7.1 物业服务合同 7.1.1 物业服务合同概述 1.物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。 2.物业服务合同的特征。 1）物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同。 2）物业服务合同是一种特殊的、以劳务为标的委托合同。 3）物业服务合同是诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同。 3.物业服务合同的分类 1)根据物业的性质，分为居住物业服务合同和经营性物业服务合同； 2)按照服务提供的所在阶段不同，可分为前期物业合同和物业合同。。 0 物业服务合同与收费管理 法律制度 7.1.2 物业服务合同主体 物业服务合同主体包括建设单位、业主委员会、物业服务企业。 1.建设单位。建设单位应当在销售物业之前选聘具有相应资质等级的物业服务企业，承担该物业管理区域内的服务活动。 2.业主委员会。业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。 3.物业服务企业。与业主委员会签订物业服务合同，根据委托合同进行专业管理，实行有偿服务。。 0 物业服务合同与收费管理 法律制度 7.1.3 物业服务合同订立程序 1.物业服务合同订立程序，物业服务合同订立过程主要包括要约和承诺两个阶段。 (1)要约，要约是指物业服务合同主体一方以书面形式、口头形式、电子信件等方式向另一方作出的希望与其订立物业服务合同的意思表示。 (2)承诺，承诺是指受要约人同意要约的意思表示。承诺的法律效力在于承诺一经作出，并送达要约人，合同即告成立，要约人不得加以拒绝。。 0 物业服务合同与收费管理 法律制度 7.1.4 物业服务合同的形式 物业管理法规规定，物业服务合同应采取书面形式。 7.1.5 物业服务合同的主要内容 合同的主要内容包括：双方当事人的名称和住所；物业管理区域范围；物业服务质量；物业服务的事项；物业服务费用；物业服务期限；双方权利和义务；违约责任。其中物业服务的事项包括以下方面。 ①物业的维修、养护、运行和管理。 ②公共生态环境的管理，分为绿化和公共环境卫生事务两种。 ③监控公共秩序的管理。 ④代为业主经营和财务管理的事务。 ⑤代为组织和开展社区文化娱乐活动之事务。 ⑥业主、物业使用人的个体委托事务。 0 物业服务合同与收费管理 法律制度 7.1.6 物业服务合同示范文本 建设部和国家工商行政管理局制定并于1997年8月15日颁发并同时开始实施《物业服务合同示范文本》。 7.1.7 无效的物业服务合同 根据我国《合同法》第52条的规定，有下列情形之一的，物业服务合同无效。 1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的。 2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的。 3)以合法形式掩盖非法目的的。 4）损害社会公共利益的。 5）违反法律、行政法规的强制性规定的。 值得注意的是，合同无效并不影响合同中独立存在的有关争议解决方式的条款的效力。。 0 物业服务合同与收费管理 法律制度 7.1.8物业服务合同的违约责任 物业服务合同的违约责任主要方式有。 1.继续履行。 2.采取补救措施。由违约方依法采取重作、修理、更换等补救措施承担违约责任。 3.赔偿损失。在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 4.违约金。违约方支付违约金后，还应当履行债务。 根据法律的有关规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。。 0 物业服务合同与收费管理 法律制度 7.1.9 物业服务合同的变更、解除 1.物业服务合同的变更。物业服务企业接管物业以后，可能会由于业主的要求或环境的变化导致合同的部分内容不再符合实际，这时，在物业服务企业和业主委员会协商一致的情况下，可以变更原合同的内容，对有关条款予以修订和更改。 2.物业服务合同的解除 物业服务企业和业主委