北京紫金世纪置业有限公司24%股权转让项目投资价值分析.PDFVIP

北京紫金世纪置业有限公司24%股权转让 项目投资价值分析 一、项目特点 1. 稀缺资源 标的公司拥有的是不可复制的稀缺土地资源。北京作为中国的政治、经济和 文化中心，其核心城区的土地资源“寸土寸金”，土地资源价值非常之珍贵。 标的公司拥有的地块位于北京市最核心区域，长安街的中心，天安门东侧， 紧邻自古以来便有“金街”美誉的王府井商业街，标的公司开发的商业地产未来不 仅是北京的“金街”，更会是世界的“金街”，其地段的不可复制性和稀缺性不言而 喻。 交通图 2. 尊贵世袭 王府井商圈所在位置，自古尊贵。自隋朝便有北平王府，至明清，随着权力 中枢迁入紫禁城，达官贵人便鳞次栉比的居住于此，明朝时这里便因为众多王爷 居住被称为“十王府”或“王府街”，霞公府便是从那时候开始流传的王府之一，至 清代王府井一带仍为各路权贵所占据，清太祖第十五子多铎的豫王府、光绪皇帝 的老师、户部尚书翁同龢的状元府等都坐落于此。 建国后，新中国第一宴，就是在北京饭店举行，此后 10 年间，中央政府都 在这里庆祝新中国的诞辰。 2011 年出台的《东城区总体发展战略规划》，明确提出东城区规划是要成 为“首都文化中心区、世界城市窗口区”的定位和“一轴两带五区”的整体空间格局。 其中“一轴”是以旧城中轴线为依托的历史文化传承发展轴；“两带”指王府井商业 发展带和东二环高端服务业发展带。而王府井地区恰好是“一轴”和“两带”的交汇 处。 权力可以更迭，富贵可以变换，但是千年王府井所蕴含的尊贵却在这里世袭， 在这里拥有一片属于个人或者家族的物业，将尊贵世袭罔替下去，成为众多顶级 人士的首选投资方向。 3. 完美组合 标的公司三块用地分别建成公寓（住宅）、酒店式公寓和商业地产，充分考 虑了投资与自用、长期利益与短期效益，形成完美的产品组合。 公寓（住宅）部分已经全部取得预售许可证并且在售，预计2011 年底便可 交付使用，短期收益显而易见。 酒店式公寓及商业地产项目工程建设已经进入收尾阶段，主体结构和外立面 装修已完成，机电设备安装已完成 90%，室内精装修已完成 30%，室外园林及 地面铺装已完成10%，两个项目分别将于2011 年底和2012 年底全部完工并交付 使用。两个项目拟采用持有经营或直接销售，长期利益和短期效益形成搭配，令 标的公司制定相关策略更加从容，从而保证投资者利益。 二．价值分析 1、充沛的现金流收入。 公寓（住宅）部分已经全部取得预售许可证并且在售，目前已经销售20 套， 销售收入9 个多亿，剩余54 套已经有大量客户有意向认购。公司账面拥有存货 30.83 亿元，几乎全是已经建设完成还未销售的物业，变现可能性极大。 2、增值空间大。 目前公寓（住宅）项目的销售均价是每平方米10 万元，比照北京和全国目 前同级别、同档次住宅，如北京钓鱼台七号（每平米12-16 万元）、北京昆仑公 寓（每平米10.5 万元）、深圳万科天琴湾（每平米15 万元），标的公司项目销 售价格相对较低，后续销售价格存在继续上涨空间。 E5 公寓实景图 E5 公寓效果图 酒店式公寓及商业地产项目比照全国同类型物业价格，如北京东方新天地、 北京银泰中心、上海的南京西路商圈等，标的公司物业评估价值有所保留，未来 升值空间较大。 E4 酒店式公寓效果图 3、投资回报率高。 2011 年4 月于香港上市的汇贤产业信托（87001.HK），持有坐落于北京东 长安街一号王府井商区内之东方广场余下约38 年之经营权益。东方广场占地10 万平方米，建筑面积约80 万平方米，包括东方新天地（购物商场）、东方经贸 城（写字楼）、东方豪庭公寓（酒店式公寓）及约1900 个停车位。 根据预测，标的公司仅以可售项目计算，可获得 7.47 亿元人民币之净利润 收益，24%股权对应可分配利润为1.7928 亿元，净利润回报率为8.39%。该净利 润回报率高于汇贤产业信托招股书和保荐人预测的收益率，汇贤招股书预测收益 率为4 ％-4.26 ％，保荐人中银国际预测汇贤的收益率为3.7 ％-4.1 ％。 4、项目价值