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刊于《上图讲座专刊》2005 年第 4 期 从权利证明到交易安全 ——解读《上海市房地产登记条例》 顾长浩，现任上海市人民政府法制办公室副主任，上海市行 政法学会总干事，上海经济法学会副会长，中国行政学院兼职研 究员。自 1982年以来，长期从事政府立法工作，主攻行政法学、 立法学、房地产法学等方面研究，先后发表《上海依法行政 20年》、 《公有住房承租权上市的经济法律分析》、《论日本的让渡担保》、 《论 BOT投融资模式的起源与发展》等多篇论文，主编出版《〈上 海市民用机场地区管理条例〉释义》《〈上海房地产登记条例〉释 义》等书。 大家知道，上海房地产市场新建商品房与二手房的年交易量之和已经突破了 5000 万平 方米。面对如此庞大的房屋交易量，如何来保障交易安全，不仅成为政府宏观管理的一项重 要任务，也成为了广大市民十分关心的一个社会热点问题。有听众可能认为今天的讲座题目 ——“从权利证明到交易安全”不够通俗。我是想用这标题说明上海房地产登记法律制度从 80 年代中期诞生到现在所发生变化的过程特征，提供一个观察线索，说明其制度功能不断 扩大的趋势。 我曾参加过东方电台的关于房地产登记法律制度内容的“市民对话”节目，有一个听众 来电询问：“我现在已经获得了房地产权证，是否还需要办理房地产登记？”对于一般市民 而言，这可能是一个困惑的问题，不少朋友和同事也向我咨询过类似问题，大多数人确实不 了解房地产登记制度的具体内容和作用。因此，在一个房地产交易量如此巨大的城市，为了 大家的财产安全和交易安全，有必要进行广泛的宣传。了解这项制度可以分两个层面进行： 一个层面是从事立法、房地产管理工作与法学研究的人员，应当从理论上研究透彻、准确把 握；另一个层面是全体市民普及性的理解和运用。我在这里想指出的是，目前，一般市民所 理解和关注的仅仅是《房地产权证》，而忽略了房地产登记制度的整体功能。目前，高科技 已渗入到假证制作领域，社会出现了一个假证泛滥现象，包括房地产权证在内的各种证件都 有人敢于铤而走险进行伪造，前些时候报刊上就有关于“克隆房产证”的报道，确实令人忧 心忡忡。在这样的情况下，如何来保障自身房产的安全、房产交易的安全就势必成为大家关 心的问题。 房地产登记形式是由三大部分组成的。我今天宣讲的要点就是想使大家对房地产登记的理解 从关注《房地产权证》的证明功能，扩大到交易安全功能。现在，房地产买卖已成为上海市 民日常生活一个重要组成部分，一个议论的热点话题。当你购买房屋后获得了一本《房地产 权证》时，确实可以相信它能够在法律上证明某一套房屋归你所有，因为房地产登记机构是 以国家信誉为基础而建立起来的，《房地产权证》是以国家信誉发给的产权证明。可是，如 果你去购买一套房子，是否可以相信其他人所持有的房地产权证的真实性呢？你支付了购买 房屋的价款后，是否能获得你所购买的房屋呢？这是当前市民关心的一个重要社会问题，这 也是房地产登记制度所要解决的问题。要获得他人房地产权证真实与否的信息，最简单、最 保险的办法就是到房屋所在地的区、县房地产登记机构查阅一下房地产登记册，可以清楚知 道你所购买的房屋的真实状况，可以核实与进行房屋买卖的出售人所出示的房地产权证的真 实与否。以上就算我今天讲座的开场白吧！ 一、房地产（不动产）的含义 为什么要有房地产登记制度？这需要从一个传统法律上的财产分类——“动产与不动产”讲 起。我们目前习惯上所说的“房地产”，在民事财产法律制度上有另外一个名称——“不动 产”。传统民事法律把所有的财产分为两大类：一类是不动产，另一类就是动产。《担保法》 第 92 条规定：“本法所称的不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称的“动 产”是指不动产以外的物。”“不动产”这一用语突出了这类财产不可移动的物理特点，这个 特点产生和构成了房地产即不动产的许多法律特征。例如，世界各国关于不动产的法律制度 存在着很大的差异，但却有一条世界通行的原则：不动产诉讼适用不动产地法律；再说得具 体些，因中国不动产而发生的诉讼，不可能由美国法院按照美国法律来判决。一个显而易见 的原因，即使其判决了也无法由该法院执行的，而必须提请中国的法院协助执行；如果该判 决不符合中国法律，中国的法院当然不会协助执行。今天所介绍的房地产登记制度就是由房 地产（即不动产）不同于动产的许多法律特点所产生的，例如，动产与不动产在权利