第四章房地产价格评估原则程序和管理精要.pptVIP

第四章 房地产价格评估原则、程序和管理 学习要求 1. 学习房地产价格评估原则； 2. 熟悉房地产价格评估的程序； 3. 了解国家对房地产价格评估机构和价格评估专业人员的管理。 1. 房地产价格评估原则 房地产价格评估是一项涉及诸多因素的错综复杂的经济活动，具有很强的政策性、技术性和专业性。为了保证评估结果的客观、公正、真实、准确，人们在房地产价格评估活动的反复实践和理论研究中，找到了一些在房地产价格评估活动中必须遵循的房地产价格形成规律和必须遵守的行为准则，这就是房地产价格评估的原则。这些原则是从事房地产价格评估活动的前提条件。每一位从事房地产价格评估的专业人员都必须学习这些原则，并以这些原则作为价格评估的指南。 1. 房地产价格评估原则 1）房地统一原则 2）遵循法律法规的原则 3）最高最佳使用原则 4）评估时点原则 5）地域原则 6）供求原则 7）替代原则 8）预期原则 9）公正、公平、公开、合理的原则 1) 房地统一原则： 指无论房价或地价的测算评估，都要对房和地两个因素进行综合分析，统一评估。这是因为房和地是一个有机的整体，房价和地价互相包含，互相制约。 (1)从房地产价格的总体构成来看，土地使用权价格与地上建筑物的价格必须综合考虑。建筑地块的使用价值和经济价值往往是通过建筑在其上的建筑物的使用价值和经济价值体现出来的。同类房屋，由于土地价格不同而不同，这是体现在房价中的地价因素在起作用。同等土地，由于房屋用途不同其价格也不同。一般情况下，土地使用权批租的投标者总要考虑中标后在该地块上建造的建筑物价值和价格，并据此来测算土地使用权投标价格。在旧区改造和征地拆迁时同样要从得房数量来考虑投资可行性和该地块的价格。 (2)从经济学角度看，房和地是统一的房地产商品价值的不可分割的两个方面，即使单独进行房产和地产评估时，也应充分考虑两者之间的相互影响。在土地价格评估时要考虑在该地块上建造房屋的类型、用途、面积等因素对地价的影响。同样，在单独对房产价格进行评估时，也要考虑房屋所在土地的环境、位置、基础设施诸条件对房价的影响。 2) 遵循法律法规的原则 房地产价格评估必须在房地产法律、法规允许的范围内进行，同时要兼顾市场的具体情况和习惯。具体说包括两个方面: (1)房地产评估人员要熟悉并遵守与房地产价格评估工作有关的法律（Laws）、法规(regulations)。如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等，以确保价格评估的结果合法有效。 (2)正确判断估价对象——房地产的权益状况及合法性，因为同一实物状态的房地产由于附带的权益不同，其价格会有很大差异。房地产的合法权益体现在三个方面:第一，合法产权。应以房地产的各种权属证书为依据。如《国有土地使用证》、(房屋所有权证》、《房屋共有权证》等。第二，合法使用。应以城市规划 (规划设计条件)、土地用途管制为依据。如使用假设开发法评估时，必须遵从规划设计条件所规定的容积率、土地用途等，第三，合法处分。处分的方式包括买卖、租赁、抵押、典当、赠与、抵债等。在对房地产行使上述处分权力时，必须按国家的有关法律、法规、政策来执行。 3) 最高最佳使用原则 房地产具有用途的多样性，如用于生产、居住、商业、旅游等，每种用途为使用者可能带来的利益都不同。在发达的房地产市场条件下，房地产总是按最优的利用方式来形成价格。这一规律，就是要求按照最高最佳利用的用途来评估房地产价格。 4) 评估时点原则 房地产价格总是处在不断的变化之中，不同时点上的房地产价格可能差异很大。评估某一房地产价格时，必须假定市场情况停止在某一时点。 5) 地域原则 地域原则是指房地产价格的评估必须体现区位差别所带来的收益的差别。地域原则是房地产价格影响因素在估价中的反映。 6) 供求原则 房地产商品的价格与其他商品的价格一样，受房地产供求变化规律的影响。当房地产商品供大于求时，房地产价格就下降;当房地产商品供小于求时，房地产价格就会上升。 7) 替代原则 市场比较法就是运用了这个原理。按照经济学原理，在同一商品市场上，具有相同使用价值和质量的物品，其价格应相同，即具有完全的替代关系。 8) 预期原则 这一原则主要体现在收益法中。 由于房地产具有长期使用性的特点，评估房地产价格时，必须对其未来收益进行预测，预期收益越大，房地产价格就越高，反之亦然。 9) 公正、公平、公开、合理原则： 房地产价格评估的公正、公平、公开、合理原则主要体现在三个方面: 1）遵循商品价值规律