物业管理公司基础知识讲解.ppt

1）? 具备服务性功能 物业管理公司是专门从事物业管理与服务的企业。服务是它的宗旨，因此设置的组织机构必须具备这种功能。 2）? 充分发挥员工的潜能 物业管理公司的每一项服务、管理必须依靠每一位员工来实现的，所以组织机构设置应充分考虑调动每一位员工的积极性、创造性，充分发挥个人智慧。 3）? 效率与效益 物业管理公司的组织结构设置应从实践出发，以低成本的投入达到最好的工作效率、经济效益、环境效益和社会效益。 2、物业管理公司的组织机构设置的原则 为了发挥物业管理公司组织机构的整体功能，实现公司的总目标，组织机构的设置应遵循以下原则： 1) 目标原则 公司有自己经营发展的目标，组织机构的设计必须以公司的总目标为依据。从某种意义上讲，组织机构的设置是实现公司总目标的一种手段。因目标设置机构，因机构设职、设人，这是组织机构设置的目标原则。 2)? 统一领导与层次管理原则 物业管理公司的经营战略和重大决策权应集中在高层领导手中，而日常工作的管理与经营的权利则逐级授权，实行层次化管理。 统一领导是各项工作协调进行和实现总目标决策的保证，分层次管理则是充分发挥各级管理人员积极性的机制保障。 3) 分工协作原则 分工协作是社会发展、市场经济的需要，它不仅提高生产率，而且能使资源整合，发挥整体效益。物管公司能否发挥整体效益，取决于组织机构的专业分工与相互协调。公司总目标如能分层次落实到各个部门，使之各司其职，相互协作，目标也就能实现。 4) 责权对应原则 整个公司的责任和权利是对等的，委以责任的同时也必须委以自己完成任务所必须的权力。有责无权，不仅不能调动员工的积极性，而且使责任形同乌有，最终无法保证公司的任务的完成。 3、物业管理公司的机构的设置与职责分工 通常物业管理公司内部机构设置如下图： 经理部 办公室 财务部 工程部 管理部 经营部 住宅小区 管理处一 住宅小区 管理处二 大厦管 理处一 大厦管 理处二 业务工作 六 物业管理公司制度及内部管理机制 （一）物业管理公司制度的分类 1 内部制度 领导管理制度 职能管理制度 岗位责任制度 综合管理制度 管理程序制度 2 对外制度 物业接管验收制度 入伙手续 搬迁装修规定 房屋使用管理制度 治安消防制度 电梯（设备）运行制度 （二）物业管理公司制度建立的原则 1 实事求是原则 2 责权利相结合的原则 3 定性与定量相结合的原则 4 简明扼要原则 （三）物业管理企业的内部管理机制 1 法制与制度相结合的规范管理机制 2 质量管理机制 3 激励机制 4 监督与自我约束机制 二O一四年二月 物业管理基础知识 一、物业管理公司的性质 物业管理公司是指按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理的企业性经济实体。 （一）物业管理公司是独立的企业法人 《条例》第32条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。” “具有独立的法人资格”，是指物业管理公司应当是依据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济组织。物业管理公司的所有制性质，可以是全民、集体，也可以是私营或者外商投资企业，包括中外合资、中外合作或者外资企业。 物业管理公司可以有两种形式，即有限责任公司和股份有限公司。实践中，物业管理公司通常采取有限责任公司形式 一般的有限责任公司是由2个以上50个以下股东共同出资设立，股东以其出资额为限对公司承担责任。 股份公司的资本划分为股份，每一股的金额相等。其设立可以采取发起设立或者募集设立的方式。 “发起设立”，是指由5人以上发起人认购公司应当发行的全部股份而设立公司。 “募集设立”，是指由5人以上发起认购公司应当发行股份的一部分，其余部分向社会公开募集而设立公司。国有企业改建为股份有限公司的，发起人可以少于5人，但应当采取募集设立方式。股份有限公司注册资本的法定最低限额为1000万元人民币，其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资本对公司的债务承担责任。 （二）物业管理公司属于服务性企业 物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。 （三）物业管理公司承担了部分政府有关部门对城市管理的职能 物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全，住宅小区内的市政设施等。 二、物业管理公司的资质条件及审批 （一）物业管理公司的资质条件 《条例》第32条规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。” 物业管理公司从